Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Самое полезное в статье: "Можно ли продать квартиру с прописанным человеком" с комментариями и выводами экспертов. На странице собрана и подготовлена полезная информация по теме. Если у вас возникнут вопросы вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Особенности продажи квартиры с прописанным человеком

Покупка жилой недвижимости – сложная процедура. Первым делом нужно тщательно изучить информацию об объекте, ведь в последнее время все чаще встречается продажа квартиры с прописанным человеком. Соглашаясь на такую покупку, следует трезво оценить риски, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель в будущем.

Зачем нужна прописка

Прописка – устаревший термин, который появился во времена Советского Союза. Хотя в быту его активно применяют до сих пор, правильнее использовать современное понятие «постоянная и временная регистрация».

Прописка является требованием закона. Каждый гражданин должен быть зарегистрирован, иначе ему грозит административный штраф.

Постановка на регистрационный учет осуществляется в интересах государства, которое ведет базу данных граждан и собирает сведения о перемещениях лиц внутри региона или по всей РФ.

Самому же субъекту прописка необходима как минимум для получения государственных услуг. К тому же многие органы власти требуют наличие регистрации, наример, при официальном устройстве на работу.

Порядок продажи квартиры

Стандартная процедура продажи квартиры осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Составление договора купли-продажи.
  2. Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю. Для этого предоставляется основание для регистрации.
  3. Фактическая передача денег.

Пройти эти этапы без помощи профессионала довольно сложно, поэтому нередко граждане обращаются за помощью к юристу.

Продажа дома с прописанным человеком не собственником осуществляется на основании договора. Стороны предварительно определяют, кто сохраняет право проживания в квартире и на какой срок. Если покупатель выясняет, что в жилье прописаны люди, которые там фактически не находятся, нужно обсудить, как их снять с учёта.

Законна ли продажа квартиры с прописанным человеком

После того как покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, лица, зарегистрированные на жилплощади, должны сняться с учета. Происходит это по заявлению нового владельца ( Правила регистрации от 17.07.1995 № 213 ). Также сняться с учёта лица могут по своему желанию.

Как заключается договор продажи, регламентировано статьями 549-558 ГК РФ . Алгоритм регистрации права собственности закреплен в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Хотя закона, в котором четко указано, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, нет, в теории это реально. На практике же не многие готовы приобрести жилплощадь с зарегистрированными посторонними людьми. В такой ситуации рекомендуется особенно тщательно изучить пункты договора и согласовать процедуру выписки жильцов, если это возможно.

В законе нет прямого запрета на продажу квартиры с прописанным человеком. Но если субъект не хочет выписываться добровольно, покупателю приходится обращаться за содействием в органы правосудия.

Многих граждан интересует, может ли собственник квартиры продать ее без согласия прописанных в ней лиц. Это возможно, но следует учитывать ряд нюансов. Если жилплощадь досталась владельцу через приватизацию, но граждане, зарегистрированные на ней в момент перехода государственной собственности к частному лицу, отказались от присвоения, за ними остается право пожизненного проживания в такой недвижимости.

Порядок продажи квартиры с прописанным лицом

Прежде всего, нужно уточнить, сохраняет ли прописанный в квартире человек в будущем право проживать в ней или нет. В первом варианте это обязательно указывается в договоре. Если такого пункта в соглашении нет, сделка признается ничтожной.

Но если на жилплощади прописаны лица, которые не сохраняют право на проживание, закон не относит это к категории существенных условий.

Чтобы сделка была успешной, нужно иметь представление о том, как продать квартиру с прописанным человеком. Для этого часто в договоре купли-продажи указывается, что лицо обязуется выписаться добровольно.

Важно помнить, что действующими сторонами сделки является правообладатель и покупатель. На других субъектов обязательства не возлагаются, они даже могут о них не знать, так как лично не подписывают соглашение.

После этого события могут начать развиваться по разным сценариям. Если кто-то купил квартиру с прописанным человеком, как его выписать – резонный вопрос, который возникает у нового владельца. Стоит постараться прийти к обоюдному согласию, чтобы гражданин добровольно обратился в регистрационное подразделение МВД, сам написал заявление с просьбой снять его с учета или подал заявку в электронном виде. Органы учёта в течение 3 дней выпишут человека.

Если лицо не хочет сотрудничать, выписка осуществляется на основании судебного решения. Покупателю придется доказывать, что человек, которого нужно снять с регистрации:

  • живет в другом месте;
  • не участвует в расходах на оплату и поддержание состояния общего имущества;
  • постоянно проживает в другом городе.

Могут быть предусмотрены другие обстоятельства.

Выселение за нарушение условий проживания

Продать приватизированную квартиру с прописанными людьми трудно. Когда они не спешат освободить жилплощадь, покупатель наверняка захочет снять их регистрации принудительно.

[1]

Если в состав зарегистрированных лиц входят субъекты, сохранившее право постоянного пользования, выселить их будет практически невозможно. Но это правило не распространяется на ситуации, которые нарушают условия проживания граждан:

  1. Отказ от оплаты коммунальных услуг, других обязательных платежей.
  2. Систематическое повреждение жилого имущества.
  3. Регулярное нарушение прав иных лиц, проживающих в помещении.

На основании этого допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе с помощью судебного иска.

Выписка через суд

Идеальный вариант – достигнуть компромисса с прописанным лицом. За принудительной выпиской в органы правосудия обращаются, когда жильцы не дают согласия на снятие с регистрации.

Иск составляется по правилам, указанным в ст. 131-134 ГПК РФ . В них отображаются основания, по которым лицо подлежит выписке:

  • смена владельца;
  • отсутствие на жилплощади длительное время;
  • фактическое проживание в другом месте.

В редких случаях новому владельцу приходится обращаться с заявлением о признании прописанного человека без вести пропавшим или умершим. Решение суда обязательно для подразделений по регистрации в структуре МВД.

Как сторонам обсудить нюансы продажи жилья с прописанным человеком

Решив продать квартиру, если в ней прописаны люди, хозяин жилья должен отразить все существенные условия сделки в договоре с покупателем. Соглашение нужно оформлять в стандартной письменной форме:

Договор купли-продажи содержит обязательную информацию:

  • о сторонах сделки:
    • паспортные данные;
    • место проживания;
  • о квартире:
    • общая площадь;
    • техническое состояние;
    • наличие обременений;
  • о прописанных лицах и их обязанности сняться с учета к определенному периоду.

Покупатель жилого помещения не должен беспокоиться о том, нужно ли согласие на продажу квартиры прописанного человека. Позиция этого субъекта значения не имеет.

Читайте так же:  Как написать заявление в управляющую компанию на ремонт балкона, подъезда, крыши и водостока

Помимо договора, для регистрации предоставляют оригиналы следующих документов:

  • кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
  • прежний правоустанавливающий документ на недвижимость: договор продажи, дарения и другое;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

Вместе с договором составляется акт передачи недвижимости, где указывается дата вручения ключей от квартиры новому владельцу.

Обременение недвижимости: суть и последствия для покупателя

Обременение – это наложение ограничений на распоряжение имуществом, имущественными правами. Чаще всего обременяется именно недвижимость, так как это исключает возможность быстро передать объект третьим лицам, укрыть от обращения на него взыскания по обязательствам.

Яркие примеры обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • доверительное управление имуществом;
  • заключение договора ренты.

Квартира, которая продана с зарегистрированным лицом, тоже считается обремененной. К примеру, практически невозможно продать дом, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Поэтому покупатель и продавец обычно договариваются, когда и в каком порядке жильцы снимутся с регистрации.

Прекращение обременений чаще всего связано с основаниями их возникновения. Негативные последствия для покупателя в такой ситуации:

  1. Сложно договориться о добровольной выписке.
  2. Плата за коммунальные услуги начисляется на большее число людей, чем фактически проживает в квартире.

[2]

Права прописанного человека

Чаще всего собственник жилой недвижимости регистрирует в ней членов семьи и близких родственников. По общему правилу, эти лица имеют право:

  • пользоваться квартирой, как и ее хозяин, если другое не предусмотрено в соглашении между сторонами;
  • прописывать в ней своих несовершеннолетних детей.

Лица, зарегистрированные в помещении, должны заботиться о жилплощади, сохранять её в целости.

Преимущества покупки жилья с прописанными людьми

Плюсов покупки недвижимости с прописанными лицами не много. Основной из них – цена. С учетом риска оспаривания заключенной сделки купли-продажи стоимость квартиры значительно снижается.

Сэкономив сейчас, покупатель, возможно, столкнется с расходами в будущем, если с прописанными жильцами возникнут разногласия и ему придется обращаться в суд.

В принципе, если в квартире не зарегистрированы недееспособные граждане или несовершеннолетний ребенок, снятие с учета посторонних не должно вызвать трудностей. Не сложно выписать и людей, которые не являются родственниками собственника.

Решать вопрос с пропиской лучше с продавцом. Один из способов застраховаться от проблем с регистрацией – уплатить остаток суммы за квартиру только после выписки бывших жильцов и освобождения жилплощади.

Негативные последствия для покупателя и продавца

Прежде чем купить квартиру с прописанными в ней людьми или продать такое жилье, сторонам нужно учесть следующие риски:

  1. Нежелание гражданина выписываться с жилплощади.
  2. Льготный статус зарегистрированного лица – несовершеннолетний или недееспособный человек. В оформлении сделки может быть отказано, если продавец не предоставит разрешение органов опеки и попечительства на выписку такого субъекта.
  3. Право прописанного жить там, где он зарегистрирован. Таким образом, новому собственнику грозит нежелательное соседство.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком и вероятность его выписать всегда зависят от конкретной ситуации. Все подводные камни нужно обсуждать еще до заключения сделки. Определенные пункты отражаются в договоре купли-продажи.

Если продавец не сообщает о зарегистрированных в квартире лицах, покупателю стоит проверить ее чистоту самостоятельно. В его интересах собрать полную информацию, которая позволит принять рациональное решение.

Проверка квартиры на наличие прописанных в ней людей

Чтобы узнать по адресу, кто прописан в квартире, можно обратиться в уполномоченные органы:

  • специализированное подразделение МВД;
  • паспортный стол;
  • управляющую компанию;
  • МФЦ.

Эти структуры предоставляют выписки, в которых указана необходимая информация, однако получить эти сведения может только собственник и лица, зарегистрированные в квартире.

Чтобы подать запрос через подразделение МВД, нужно получить согласие лиц на предоставление информации, которая касается их регистрационных данных.

Кроме того, покупатель недвижимости имеет право запросить справку в ЕГРП на факт наличия обременений квартиры правами третьих лиц.

Заключение

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком – распространенная практика. Основной и весомый плюс такого предложения – экономия на покупке недвижимости. Однако следует заранее договориться о выписке посторонних субъектов, чтобы в будущем не возникло проблем, которые придется решать через суд.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

На рынке недвижимости покупатель нередко сталкивается с такой проблемной ситуацией, как продажа квартиры с прописанным человеком. Это создает покупателю трудности как юридического, так и бытового характера, особенно если человек не просто зарегистрирован в данном недвижимом объекте, но и проживает в нем на постоянной основе.

О том, как заключается сделка подобного рода, какие в законодательстве предусмотрены возможности для принудительной выписки таких лиц, как до, так и после продажи, чем опасно для продавца и покупателя такое обременение квартиры будет рассказано в данной статье.

Какими правами на жилое помещение обладают лица с постоянной или временной регистрацией?

В нормативно-правовых документах предусмотрено два вида регистрации в жилом помещении – постоянная и временная. Осуществление регистрации кого-либо в квартире возможно только с согласия ее собственника. Если таких собственников несколько, то согласие на регистрацию должно быть получено от каждого из них.

Круг прав прописанного не собственника значительно уже, чем у титульного владельца квартиры. Например, любые сделки лицо, просто зарегистрированное в квартире, но не являющееся ее собственником, заключать не может. При заключении соглашения по купле-продаже квартиры не собственником последствия этой сделки ничтожны.

Зарегистрированные в жилом помещении лица, вместе с собственником пользуются этой недвижимостью. При этом они проявляют должную заботу о поддержании квартиры в надлежащем состоянии. Обязанности по оплате коммунальных платежей и взносов за капитальный ремонт полностью возложены законодательством на собственника.

Поскольку квартиры бывают приватизированные и муниципальные, постольку разнятся права прописанных лиц. В муниципальном жилье они чуть шире. Например, при желании нанимателя по договору социального найма жилого помещения поселить и зарегистрировать еще одного человека, он должен заручиться согласием всех иных зарегистрированных лиц. При этом самостоятельно прописать других лиц просто зарегистрированные, не являющиеся нанимателем по договору социального найма, не могут. Исключением из этого правила являются дети прописанного лица. Соответственно, и выписка лица по договору социального найма чуть сложнее, чем при приватизации. Наконец, муниципальное жилое помещение может быть приватизировано и на него установится долевой режим собственности.

ВАЖНО . Из приватизированного жилья вполне можно выписать нежелательного прописанного, особенно, если семейные отношения уже прекратились, например, супруги развелись.

Читайте так же:  Что такое потребительские свойства товара

Особой защите со стороны государства подвергаются права несовершеннолетних прописанных лиц. Процедура выписки несовершеннолетнего будет проходить под контролем органов опеки и попечительства. И очень часто они не дают согласия на выписку несовершеннолетнего.

Каковы нюансы заключения соглашения купли-продажи квартиры с указанным обременением?

Многие граждане считают, что невозможно продать квартиру и такая сделка будет полностью незаконной в любом случае. Это верно только частично. Есть случаи, когда сделка будет признана действительной. Прежде всего, это ситуация, когда покупатель уведомлен продавцом о прописанных в жилом помещении лицах. Некоторые покупатели легко соглашаются на подобную сделку, ведь она существенно снижает цену квартиры. О том, насколько дешевле продать квартиру, решение принимает продавец, но, как говорится, «торг уместен». И зачастую, приобретателю удается еще больше снизить цену покупаемой квартиры.

ВНИМАНИЕ . Но ситуации бывают разные, и иногда такое приобретение станет покупателю более дорогим, чем покупка юридически «чистой» недвижимости. В каждом случае необходимо соразмерять выгоду и потенциальные риски.

Во второй ситуации сделка будет балансировать на грани между действительной и ничтожной. Это связано с тем, что квартира юридически «грязна», то есть наличествует обременение в виде прописанных лиц, но продавец об этом не знал и, что важно, знать не мог. Это встречается редко, но такая ситуация возможна. В данном варианте продавец признается добросовестным и уже от покупателя будет зависеть, признают сделку действительной или нет. Покупатель может потребовать соразмерного уменьшения цены договора, а может и вообще от него отказаться. Такой договор, может быть, расторгнуть только в судебном порядке. Как правило, судья становится на сторону приобретателя, и продавец возвращает полученные за квартиру деньги. Здесь еще будет иметь значение, законно или нет, зарегистрированы на данной жилплощади не собственники. Иногда их выселяют в принудительном порядке, если регистрационная процедура была нарушена.

И, наконец, третья ситуация в законодательстве тоже трактуется неоднозначно. Если продавец решил ввести в заблуждение контрагента и не уведомил о прописанных на продаваемых «квадратных метрах» людях, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, особенно если выселение прописанных лиц невозможно по закону.

ВНИМАНИЕ . Например, если речь идет о несовершеннолетних гражданах, которых выписать практически невозможно. Помимо возврата денежных средств, уплаченных за квартиру, на ответчика возложат компенсацию судебных издержек, если таковые имелись.

В то же время закон не запрещает покупателю оставить сделку в силе, если, допустим, они с продавцом пришли к консенсусу по поводу цены или зарегистрированные лица согласились выписаться.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продажа недвижимости часто сопряжена с различными сложностями. Что делать, если выписка жильцов по тем или иным причинам откладывается? Можно ли в этом случае оформить сделку и стоит ли покупателю идти на компромисс с продавцом?

Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?

В стандартной схеме купли-продажи продавец берет на себя обязательства освободить жилплощадь в оговоренный срок и обеспечить выписку всех проживающих там лиц. Как правило, на исполнение отводится 14-15 дней, отсчет начинается с момента регистрации перехода прав собственности. Такое условие прописывается в ДКП. Некоторые продавцы, стремясь повысить привлекательность своей квартиры для покупателей, освобождают ее еще до сделки. На практике не всегда удается добиться взаимопонимания с жильцами, но это не является поводом для отказа от намерений продать объект.

Вторая частая причина – прописанное в квартире лицо давно в ней не проживает, и найти его не представляется возможным. Процесс признания человека без вести пропавшим требует обращения в суд и предоставления доказательств – на это у владельца жилья часто просто не хватает времени.

Видео (кликните для воспроизведения).

Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья. До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить. Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.

Минусы для продавца

Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость. Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше. Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).

Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.

Минусы для покупателя

Позарившись на выгодную цену, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями при выписке нежелательных соседей. В соответствии с законом, право проживания в квартире членов семьи собственника после ее продажи третьему лицу аннулируется. Но мало кто понимает разницу между правом проживания без постоянной регистрации и с ней – если человек прописан в квартире, то фактически он потеряет возможность жить там только после выписки, а заставить его ее оформить нельзя.

Легче всего решить проблему в случае, если жильцы имеют временную регистрацию. Максимальный ее срок составляет 5 лет, минимальный – 6 месяцев, но чаще всего она оформляется на 1 год. Если жилец просто зарегистрирован на жилплощади, но не проживает там, то новому собственнику проще дождаться завершения срока, чем затевать судебные тяжбы.

Принудительно выписать нежелательных соседей с постоянной пропиской получится только через суд, но обращение в эту инстанцию не дает гарантии того, что решение будет вынесено в пользу истца.

Иск будет удовлетворен судом, если удастся доказать одно из следующих обстоятельств:

  • неправомерное или представляющее опасность поведение соседа по жилплощади;
  • длительное отсутствие по месту регистрации, факт пропажи без вести или смерти жильца;
  • отсутствие законных оснований для проживания.

Члены семьи бывшего собственника имеют право отстаивать свои интересы. Такая возможность зафиксирована в ст. 292 ГК РФ. Доказать что они действительно утратили право на проживание в квартире, очень сложно. Смена собственника, в соответствии с действующим законодательством, считается недостаточным поводом для выписки. Столкнувшись с такой ситуацией, стоит обратиться к опытному юристу, иначе добиться положительного результата не удастся.

Кого не получится выписать?

Не получится выписать жильца, если он:

  • имеет права собственности – в случае продажи продавцом только своей доли квартиры, избавиться от соседства получится после выкупа оставшейся части у других совладельцев;
  • получил жилье по завещанию или дарственной с условием сохранения права на пожизненное проживание некоего лица;
  • отказался участвовать в приватизации квартиры (в этом случае автоматически возникает право на пожизненное проживание и смена собственников значения не имеет);
  • внес паевой взнос в кооператив (даже если сумма незначительна);
  • подписал договор ренты или пожизненного содержания;
  • внес в брачный контракт пункт о пожизненном проживании в квартире;
  • не достиг совершеннолетия.
Читайте так же:  Как выглядит образец претензии по договору аренды нежилого помещения пример из судебной практики по

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Алгоритм оформления купли-продажи не отличается от проведения стандартной сделки. Юридического значения факт наличия на жилплощади прописанных людей не имеет. Объясняется это тем, что затрагиваются разные сферы интересов: при покупке жилья это право собственности, а при регистрации на жилплощади – право на проживание.

Порядок действий

На первом этапе нужно уведомить всех жильцов о предстоящей сделке и необходимости выписки с жилплощади. Если из-за невозможности установить местонахождение зарегистрированного человека или по иным причинам освободить квартиру не удастся, придется уведомить об этом покупателя. Стоит быть готовым к достаточно значительной скидке – никто не захочет приобретать недвижимость с «довеском» за полную рыночную стоимость.

Следующий шаг – составление предварительного/основного ДКП. В типовую форму договора всегда вносится пункт, в котором оговаривается точный срок снятия с регистрации всех жильцов – если он будет нарушен, покупатель получит основания для обращения в суд. Такая форма актуальна и в том случае, если проводится встречная покупка и семье требуется время на оформление нового жилья (подписывая ДКП, покупатель соглашается с тем, что выписка будет отложена на некоторое время). В ситуации, когда покупатель уведомлен о невозможности добровольной выписки проживающих в квартире людей, но все равно согласился купить такое жилье, в ДКП должны быть указаны сроки снятия с регистрации только продавца, за остальных он не отвечает (решать проблему будет уже новый владелец).

Обязательному удостоверению подлежат сделки по продаже:

  • части объекта долевой собственности;
  • квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему/недееспособному.

Если обращение к нотариусу не требуется, разработку текста договора стоит доверить юристу – любые ошибки могут привести к возникновению серьезных проблем.

После регистрации прав собственности подписывается акт приема передачи жилья (в ряде регионов его нужно оформить до обращения в Росреестр, последовательность действий в этом случае меняется). Осуществляется окончательный расчет. Став собственником жилья, покупатель получает основания для решения вопроса с прописанными жильцами через суд или по договоренности. Продавец снимает с себя ответственность за дальнейшую их судьбу – если он действовал открыто, претензий со стороны нового владельца не будет.

Какие документы необходимы?

Узнать о наличии на жилплощади прописанных жильцов и проверить права на нее позволят 2 документа:

  • расширенная выписка из ЕГРН (она дает информацию о том, сколько раз до этого квартира переходила от одного владельца к другому, на каком основании она принадлежит продавцу, кем ему приходятся зарегистрированные лица);
  • выписка из домовой книги (покупатель вправе потребовать расширенный ее вариант, где приводятся сведения о приписанных на определенных условиях лицах).

Эти документы входят в стандартный пакет, поэтому скрыть от покупателя информацию не удастся. Также продавец предоставляет свой паспорт, разрешение от мужа/жены на проведение сделки (если продается жилье, приобретенное в браке), справку о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует. Проверить квартиру на наличие неузаконенных перепланировок можно, изучив техпаспорт (регистратору он не нужен и выполняет исключительно справочные функции).

От покупателя потребуется его паспорт, разрешение от супруга/супруги (если задействуются общие, а не личные средства).

Расходы, сроки

Из-за необходимости обсуждения деталей, касающихся прописанных жильцов, сделка обычно требует больше времени (она занимает 1-2 месяца).

Нотариальное оформление обычно берет на себя покупатель или стороны делят расходы пополам. При обязательном нотариальном заверении взимается 0.5% от цены объекта (до 20 тыс. руб.). Если оно осуществляется по желанию, то затраты будут следующими:

Лица, находящиеся в близком родстве

0.2% от стоимости объекта + 3 000

3 000 + 0.4% от суммы, приведенной в ДКП

0.2% от цены + 3 000

7 000 + 0.2% от цены жилья, за минусом 1 млн.

23 000 + 0.1% от цены, уменьшенной на 10 млн. (максимум 50 000)

25 000 + 0.1% от зафиксированной в договоре суммы, уменьшенной на 10 млн. (максимум 100 000)

Дополнительно придется заплатить за составление договора. Траты зависят от тарифа, установленного нотариальной палатой (от 3 тыс. руб. и больше).

Если нотариальное удостоверение не требуется, необходимость в обращении в контору все же может возникнуть. Нотариус оформляет:

  • доверенность на представление интересов;
  • разрешение от супруга/супруги.

Следующая статья расходов – аренда банковской ячейки (обычно срок составляет 1 месяц, чтобы стороны успели завершить все процедуры). Заплатить придется от 2 до 4 тыс. руб.

Оформление прав собственности требует оплаты госпошлины – за каждого собственника взимается по 2 тыс. руб. Также пошлина уплачивается при:

  • внесении изменений в ДКП;
  • заказе некоторых документов (расширенная выписка из ЕГРН на бумаге обойдется в 750 руб., а в электронном виде – 300 руб.);
  • подаче искового заявления о принудительной выписке.

Дополнительные расходы возникают при приобретении жилья в ипотеку:

  • оценка жилья (от 3 тыс.);
  • оплата нотариального заверения (если банк поставил такое условие);
  • оформление страховки (до 1.5% от стоимости жилья).

Госпошлина за регистрацию составляет не 2, а 1 тыс. руб. – это единственная выгода для покупателя (именно на его плечи ложатся расходы по оценке/страховке).

Продавец после продажи жилья, находившего в собственности менее 5-ти лет (или 3-х, если оно перешло по безвозмездной сделке), платит налог. Его размер составляет для резидентов 13% от полученной суммы, уменьшенной на 1 млн. руб. (государство предоставляет налоговый вычет). Нерезиденты платят 30% и не имеют права на льготу от государства.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос — а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Читайте так же:  Образовательные организации (учреждения) и их типы

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке. Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства. Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры — это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона. Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии. В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.

Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:
— Несовершеннолетние дети;
— Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;
— Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;
— Недееспособные лица.

Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей. В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.

Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос — можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить — можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.

Еще статьи по теме:

[3]

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Читайте так же:  Как зарегистрировать дачу в собственность по упрощенной системе

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Правоведение. — М.: Знание, 1999. — 304 c.

  2. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Магистр-Пресс, 2004. — 472 c.

  3. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
  4. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here