Особенности и порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Самое полезное в статье: "Особенности и порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка" с комментариями и выводами экспертов. На странице собрана и подготовлена полезная информация по теме. Если у вас возникнут вопросы вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости, которая находится в собственности несовершеннолетних

Под отчуждением квартиры следует понимать её продажу, обмен, покупку или дарение, иными словами, передачу всех прав собственности на какое-либо имущество (например, квартиру) от одного гражданина к другому. Законодательство России в сфере недвижимости рассматривает несовершеннолетнего ребенка как полноценного члена общества, имеющего полный комплекс юридических прав и свобод, однако, в силу возраста, имеющего возможность реализовать эти права только посредством законных представителей и/или родителей, а также местных органов опеки и попечительства (далее – ООП).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

На любую сделку по отчуждению недвижимости, среди собственников которой есть несовершеннолетний, всегда необходимо получить согласие у местных ООП.

Продажа квартиры несовершеннолетнего: современное законодательное регулирование

Сделки с участием недвижимого имущества несовершеннолетних детей регулируются в России, помимо Конституции РФ, следующими федеральными законами:

  • ФЗ № 223 от 29.12.1995 г. (Семейный кодекс)
  • ФЗ № 51 от 30.11.1994 г. (Гражданский кодекс)
  • Законом об опеке и попечительстве
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991
  • ФЗ № 188 от 29.12.2004 г. (Жилищный кодекс)

Также в каждом отдельном регионе РФ такие сделки могут дополнительно регулироваться локальными нормативно-правовыми актами.

Понятие несовершеннолетия

Граждане, не достигшие 18 лет, считаются в России несовершеннолетними. Если граждане моложе 14-ти лет, то они называются малолетними. Малолетние недееспособны, и это означает, что осуществление любых сделок от их имени должны совершаться законными представителями.

Граждане признаются местными органами власти полностью дееспособными при эмансипации в соответствии со статьей 27 ГК РФ, также граждане признаются дееспособными в особом случае — если они вступают в брак с 16-летнего возраста, даже если затем последовал развод, дееспособность сохраняется.

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать правильно, вы можете узнать тут.

Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок: как продать по закону?

При осуществлении продажи квартиры, где живёт несовершеннолетний и имеет в собственности в ней долю, может возникнуть ряд сложностей, связанных с получением согласия на подобную сделку в ООП.

ООП не привлекаются, если несовершеннолетний ребенок просто зарегистрирован постоянно или временно в данной квартире, но собственником её не является.

Больше информации о том, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним, который не является ее собственником, содержится здесь.

В каких случаях согласие ООП на совершение сделки не будет получено?

  • Несовершеннолетний собственник квартиры после сделки получит жилье, меньшее по площади, нежели отчуждаемое.
  • У несовершеннолетнего в результате сделки ухудшатся жилищные условия.
  • Сделка осуществляется между несовершеннолетним и его ближайшими родственниками или опекунами.
  • Несовершеннолетний собственник квартиры получит после сделки жилье в возводящемся доме, готовность которого меньше 90%.

Настоятельно рекомендуется перед подачей объявления о продаже и/или покупке квартиры посетить ООП, расположенные непосредственно по месту регистрации несовершеннолетнего, предъявить документы на отчуждаемое жилье, собственником которого выступает несовершеннолетний, чтобы инспектор опеки рассмотрел эти документы и объяснил, какое жилье может в понимании местных органов опеки быть равноценным нынешнему.

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, как получить согласие ООП?

Для получения согласия ООП на сделку об отчуждении с несовершеннолетним собственником квартиры, необходимо:

  1. Взять справку в отделе регистрационного учёта о зарегистрированных гражданах в продаваемой квартире
  2. Обратиться в ООП
  3. Написать заявление, где указать, что происходит не только продажа нынешней, но и одновременно покупка новой недвижимости.
  4. Ожидать решения (14 дней)

Порядок подачи документов

В паспортный стол необходимо обратиться, имея на руках следующие документы: паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребёнка и/или его паспорт, документ, свидетельствующий о праве собственности на квартиру, подлежащую отчуждению, в котором указан несовершеннолетний ребенок.

Далее оба родителя, даже в том случае, если они состоят в разводе, должны посетить ООП вместе с несовершеннолетним, если только он уже достиг 14 лет, предоставив свои паспорта и паспорт ребенка и/или его (ребёнка) свидетельство о рождении, справку о лицах, имеющих в квартире, подлежащей отчуждению, постоянную регистрацию, свидетельство о праве собственности на отчуждаемую недвижимость (в нашем случае — квартиру), технический паспорт (паспорт БТИ) на квартиру.

Заявление подписывается родителями (усыновителями, опекунами) и ребенком непосредственно, если ему на тот момент, когда происходит подача заявления, исполнилось 14 лет.

Если любой из родителей, которые состоят в разводе, не поддерживает связи с ребенком и вторым родителем, то можно попробовать получить справку в том, что он находится в розыске из-за каких-либо причин, например, из-за неуплаты алиментов, и скрывается так, что с ним трудно установить связь, (справка берётся у судебных приставов) и объяснить комиссии, что вышеупомянутый родитель живёт далеко, связи с ребенком не поддерживает и прийти с ним в орган опеки не представляется возможным.

ООП в течение 14-ти дней проводит проверку. Если ООП не усмотрит ущемление прав несовершеннолетнего и поданные документы не имеют юридических проблем, решение органа опеки будет положительным.

Читайте так же:  В каких случаях проводится внеплановый инструктаж по технике безопасности на предприятии – правила и

Что может считаться равноценной заменой?

Равноценной заменой, согласно статье 292 ГК РФ, может считаться жилье, обладающее такой же или ещё большей площадью, чем подлежащее отчуждению. Но здесь существует ряд нюансов: приобретаемое жилище не должно находиться в строящемся доме, не должно быть законодательно обременено залогом или долгами по коммунальным и налоговым платежам.

Также имеет значение, приобретается жилье в городе проживания несовершеннолетнего или в любом другом городе с меньшим населением или деревне.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Продажа квартиры несовершеннолетнего ребенка: случай из практики

В квартире (3 комнаты) площадью 71 кв. м проживала женщина с двумя родителями и несовершеннолетним сыном. Квартиру приватизировали на четверых проживающих в равных долях.

Женщина с мужем через некоторое время решили поменять место жительства и отправиться другую страну для проживания, забрав с собой родителей и сына. Квартиру было решено продать, а несовершеннолетнему сыну купить недорогую однокомнатную квартиру площадью 18 кв. м и зарегистрировать его там.

Но ООП не одобрили сделку, женщине было сказано: «Ребенку 10 лет, в таком возрасте ему необходимо жить с матерью, значит, предполагается, что он будет проживать с матерью в маленькой квартире площадью 18 кв. м, да ещё при том, что ребенок с матерью разнополые. Нет».

Также будет сложно получить разрешение, если вновь приобретаемая жилплощадь будет находиться где-нибудь в деревне, пусть даже намного большая по площади.

О том, как оформить временную регистрацию ребенка для школы и какие документы для этого нужны — читайте в этой статье.

ООП могут, теоретически, дать разрешение на сделку, при которой базовые условия проживания ребенка, возможно, будут ухудшены, только в некоторых исключительных случаях:

  • Если несовершеннолетнему собственнику квартиры необходим переезд в другой город по состоянию здоровья, например, переезд из мегаполиса с загрязненной атмосферой ребенка с заболеваниями органов дыхания.
  • Если несовершеннолетнему ребенку необходимо дорогостоящее лечение.
  • Если необходимо переехать в определённый город для получения там ребенком подходящего образования.

Итак, при сделке с любым участием несовершеннолетних детей-собственников жилья главная сложность состоит в получении разрешения на такую сделку у ООП. При этом важно знать, что для органов опеки важно, чтобы условия проживания участвующего в сделке ребенка не ухудшились в результате переезда в новую квартиру.

Здесь имеет значение и площадь приобретаемой квартиры, и географическое расположение, и много других факторов, поэтому лучшим решением будет получение консультации у органов опеки до построения каких-либо планов об отчуждении жилья, принадлежащего несовершеннолетним гражданам РФ.

Нюансы покупки и продажи квартир с участием несовершеннолетних собственников подробно рассмотрены в следующем видео-интервью:

Каковы особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми?

Продажа жилья дело довольно хлопотное. Как правило, многие люди не части продают и покупают недвижимость, поэтому в процессе продажи сталкиваются со многими вопросами. В разных случаях разные сделки имеют свои нюансы и сложности.

Одна из самых распространенных ситуаций на рынке недвижимости-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком.

Давайте попробуем разобраться, каковы основные правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Особенности сделки

Иметь в собственности жильё могут как взрослые, так и дети, на равных основаниях. Но дети с точки зрения закона имеют ограниченную дееспособность, поэтому сами не могут продать жилье и отстаивать свои имущественные интересы.

Понятие дееспособности малолетних граждан закреплено в гражданском кодексе РФ (статьи 21,26,28,29,30,37). Малолетние до 14 лет являются недееспособными в силу возраста за них все необходимые действия выполняют их законные представители (родители, усыновители или опекуны), в том числе могут продать жилье.

Исключение из этого правила составляют случаи эмансипации несовершеннолетних, то есть признание их полностью дееспособными с шестнадцатилетнего возраста, что подкрепляется соответствующим решением суда или органов опеки. Эмансипация наступает в случае вступления ребенка в брак, или его официального трудоустройства или регистрации деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Если ребенок — собственник жилья, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки. Для этого необходимо обратится в опеку по месту проживания ребенка его родителям с письменным заявлением. Заявление подписывают оба родителя.

Если один из родителей отсутствует, его отсутствие подкрепляется соответствующими документами: справка о смерти, решение суда о признании пропавшим без вести, лишенным родительских прав, уклоняющимся об уплате алиментов в течение полугода. В вышеуказанных случаях достаточно подписи одного из родителей.

Если предполагается покупка нового жилья

Как правило органы опеки следят, чтобы интересы детей не пострадали в результате сделки, поэтому продав жилье, вы обязаны предоставить ребенку взамен равноценное по метражу и условиям проживания.

Читайте так же:  Продолжительность ненормированного рабочего времени – нормы часов в год, месяц, неделю, день по тк р

Причем часто опека требует, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. Затруднения с получением разрешения могут возникнуть если вы:

  1. Продаете всю недвижимость и покупаете жилье в рассрочку.
  2. Покупаете жилье по договору долевого участия (т.к. фактически в момент покупки право собственности отсутствует).
  3. Новое жилье меньше по метражу, по условиям проживания, отсутствует необходимая инфраструктура, уменьшается доля ребенка.

Приобретение недвижимости с переездом в другой город

В случае переезда, возможен вариант, когда опека выдает разрешение на продажу без одновременной покупки жилья.

Тогда деньги от продажи собственности детей поступают на расчетный счет, открытый на их имя, и после переезда приобретается новое жилье, в котором их регистрируется право собственности.

Если покупка не планируется

В таком случае вы, либо ваши родственники все равно обязаны обеспечить ваше чадо квадратными метрами, из имеющихся у вас в собственности. Доля собственности ребенка, должна быть аналогична продаваемой.

Воспользоваться деньгами он сможет по наступлении совершеннолетия.

При помещении на государственное содержание

В случае помещения ребенка в интернат, детский дом и прочее и продажи принадлежащего ему жилья деньги от продажи поступают в банк, на счет, открытый на имя ребенка и хранятся там до его восемнадцатилетия. Снимать деньги со счета законные представители ребенка могут только с разрешения органов опеки и попечительства и только в исключительных случаях. См. статью 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Документы для получения разрешения

Помимо заявления, родители должны собрать пакет документов и предоставить их в опеку:

  • паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше 14 лет-свидетельство о рождении;
  • письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  • подтверждающие право собственности документы;
  • выписки с лицевых счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  • технический план;
  • может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  • предварительный договор купли продажи.

Обычно помимо оригиналов документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 14 до 30 рабочих дней.

После указанного срока выдается в письменной форме либо разрешение на продажу квартиры, либо мотивированный отказ. Есть несколько возможных вариантов продажи жилья с несовершеннолетним ребенком в зависимости от вашей цели.

Как продать сироте?

Любую недвижимость можно продать только, если есть зарегистрированное право собственности на неё. В данному случае Статья 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», говорит нам о том, что первоначально жилье сиротам предоставляется по договору найма специализированного помещения, который заключается с жильцами на срок до 5 лет, после чего жилье можно приватизировать, регистрировать право собственности на неё и продать.

Если право собственности на недвижимость у сироты оформлено, то никаких законных ограничений на продажу нет, если собственник совершеннолетний разрешение от органов опеки на продажу не требуется, если нет, то он не может продать без привлечения опеки, как и во всех вышеперечисленных случаях.

После получения разрешения органов опеки и покупки нового жилья в течение одного месяца необходимо предоставить документы подтверждающие право собственности ребенка в новом жилье.

После того, как разрешение продать квартиру получено, необходимо нотариальное удостоверение сделки с присутствие всех законных представителей ребенка, не имеющего родителей.

Если родители не живут вместе, например, находятся в разводе, может ли мать, с которой проживает ребенок, продать квартиру? Да, может, но от второго родителя, в случае его отсутствия необходимо предоставить заверенное нотариусом письменно согласие на проведение сделки.

Когда не достигший совершеннолетия — не собственник

Несколько упрощается процесс продажи квартиры, если дети не собственники жилья. Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописаны дети? Конечно может.

Причем законом не прописано обязательство снимать прописанных жильцов с регистрационного учета при продаже, так как продажа квартиры влечет за собой утрату на право пользования жилым помещением, в котором они проживали. Новый собственник может выселить прежних зарегистрированных жильцов по решению суда.

Но как правило покупатели требуют выписки всех жильцов с продаваемой жилплощади до заключения договора купли продажи. Это называется юридическим освобождением квартиры.

Получать разрешение органов опеки на продажу жилья с прописанными детьми не требуется. Достаточно снять детей с регистрационного учета и прописать их на новое место регистрации.

При прописке следует учитывать возраст детей:

  • По закону дети не достигшие возраста 10 лет обязаны проживать вместе с родителями, соответственно прописывать их вам нужно будет вместе с вами по новому месту пребывания.
  • Если ребенок в возрасте от 10 до 14 лет, то к родителям добавляются ещё и близкие родственники, бабушки и дедушки, с которыми может проживать ребенок.
  • Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут проживать отдельно от родственников , поэтому в миграционной службе должны зарегистрировать ребенка по месту его фактического пребывания. Кроме того, прописываться ему необходимо лично.

Для совершения регистрационных действий необходимо предъявить в миграционную службу паспорта родителей, свидетельство о рождении детей, либо их паспорта, и согласие собственников жилья на регистрацию несовершеннолетних, если жилье родителям не принадлежит.

После снятия выписки из квартиры всех жильцов можно оформлять договор купли продажи и регистрировать сделку в регистрационной палате. Если же дети не имеют регистрации в продаваемой квартире и не являются собственниками, то при продаже жилья они просто переезжают с родителями по другому месту жительства. В таком случае никаких дополнительных документов не требуется.

Читайте так же:  Как признать наследника недостойным

Полезное видео

Особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком:

Процесс продажи квартиры с несовершеннолетними детьми отличается в зависимости от правового статуса ребенка:

  1. Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.
  2. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (не собственником).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Граждане, не достигшие 18 лет, не признаются полностью дееспособными с точки зрения законодательства. При этом они считаются правоспособными, то есть могут иметь в собственности имущество, в том числе недвижимое. При переезде, разводе или в иных жизненных ситуациях у родителей может возникнуть необходимость продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире. Такая сделка сопряжена с рядом особенностей.

Нормы закона

Заключение договора купли-продажи(ДКП) жилья регулируется:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским Кодексом;
  • Семейным Кодексом;
  • Жилищным Кодексом;
  • Федеральным законом № 1541-1 от 04.07.1991г.;
  • Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997г.

Если в сделке участвуют малолетний собственник, то их интересы оберегают законные представители, а также органы опеки и попечительства (ООП).

Поэтому при заключении договора, где со стороны продавца выступает ребенок, дополнительно необходимо учитывать нормы Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

В ФЗ № 48 говорится, что для отчуждения имущества, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, родителям или опекунам необходимо получить одобрение от органов опеки на заключение сделки.

Как получить разрешение

Чтобы обрести право на продажу доли несовершеннолетнего в квартире следует обратиться в ООП по месту проживания семьи. В соцзащите нужно написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке и рождении младенца;
  • документация на квартиру.

Если ребенок достиг возраста 14 лет, то от него потребуется собственноручно написать согласие на проведение сделки. К пакету документов дополнительно прикладывается ксерокопия паспорта несовершеннолетнего.

Полезно: Одна из функций ООП – контроль над соблюдением прав детей при свершении сделок по отчуждению жилплощади. Поэтому в разрешении на продажу квартиры они указывают требования, при соблюдении которых допускается продажа.

При реализации недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, родители обязаны либо представить ребенку жилье с лучшими условиями, либо открыть спецсчет, на который будут перечислены деньги, равные стоимости доли малолетнего.

Если родители будут приобретать иное имущество, улучшающее жилищные условия малыша, то в соцзащиту нужно представить документы на покупаемое взамен жилье:

  • свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРП;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги;
  • финансово-лицевой счет.

Вместо доли в квартире родители могут положить деньги на счет малолетнего. В таком случае в опеку представляется справка об открытии спецсчета. Такой вариант допустим при переезде семьи в другой регион или за рубеж.

Интересно: Открыть счет для перечисления средств от продажи доли в квартире несовершеннолетнего ребенка разрешено только в Сбербанке.

[

Сроки рассмотрения и результат

Заявление рассматривается уполномоченным органом в течение месяца. Этот срок может быть уменьшен при наличии уважительных причин:

  • ограничен срок действия предоставленных на рассмотрение документов;
  • истекает период внесения задатка или проведения иных денежных расчетов;
  • другие договоренности между участниками сделки.

При подтверждении уважительной причины заявление может быть рассмотрено в течение 2 недель.

Справка: За рассмотрение заявления и выдачу разрешения от органов опеки государственная пошлина не взимается.

В назначенный день один из родителей должен посетить соцзащиту и забрать разрешение на реализацию. Оно оформляется в виде распоряжения, имеет дату и порядковый номер.

Когда получать разрешение не требуется

При обращении в органы опеки необходимо учесть, что несовершеннолетний может не только быть собственником квартиры (доли в жилье), но и иметь право пользования, то есть быть зарегистрированным в объекте недвижимости. Поэтому при заключении ДКП необходимо учитывать все возможные вырианты:

  • несовершеннолетний – собственник жилплощади – разрешение требуется;
  • малолетний имеет прописку в квартире, но у него отсутствуют права владения – согласие опеки не требуется;
  • малыш зарегистрирован в жилье, помещение не принадлежит ему на правах собственности, но он остался без отца и матери, и находится под опекой – обращение в соцзащиту является обязательным.

Важно знать: Если родители не получили разрешение органов опеки или не исполнили требования, прописанные в распоряжении соцзащиты, то такая сделка будет признана судом незаконной.

При этом квартира возвращается в собственность несовершеннолетнего, а родитель или опекун обязаны возместить все убытки, понесенные сторонами соглашения купли-продажи.

Причины отказа

Опека может отказать в выдаче разрешения на отчуждение жилплощади. Основанием для отказа являются:

  • ухудшение жилищных условий малыша;
  • меньшая площадь приобретаемого имущества;
  • уменьшение доли несовершеннолетнего;
  • покупка недвижимости в рассрочку;
  • новое жилье не имеет удобств;
  • участие в долевом строительстве, если дом возведен менее чем на 50%.

Родители вправе обжаловать отказ органов соцзащиты в судебном порядке.

Документы для заключения договора купли-продажи

Для свершения сделки по отчуждению жилья необходимо заключить договор. Для этого продавец представляет следующие документы:

  • паспорта всех собственников;
  • свидетельства о рождении детей;
  • разрешение соцзащиты;
  • свидетельство о браке/разводе;
  • нотариальное согласие второго супруга на продажу;
  • выписка ЕГРП;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • подтверждение дееспособности участников сделки;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ и прописанных граждан.

Внимание: Договор о продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Сам ДКП содержит стандартные пункты и условия:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • информация о квартире;
  • цена соглашения;
  • сроки и порядок оплаты;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • ответственность сторон.
Читайте так же:  Взыскание алиментов за прошедший период

Вместо малолетнего владельца подписи в договоре ставят его родители. В преамбуле указывается, что продавцом является законный представитель, действующий в интересах несовершеннолетнего гражданина.

После подписания и нотариального удостоверения договор направляется в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Действия после госрегистрации

По окончанию продажи старой жилплощади и покупке новой нужно оформить долю в квартире на несовершеннолетнего ребенка. Затем следует направить документы в УФМС для оформления постоянной регистрации малыша в новом жилище.

[3]

Документы полученные из УФМС и Росреестра необходимо передать в ООП для подтверждения выполнения требований, указанных в распоряжении о разрешении на отчуждение имущества.

Если средства направляются на спецсчет в Сбербанке, то необходимо представить в опеку выписку с лицевого счета, где отражено зачисление денег.

Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель. В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.

Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:

  • проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
  • убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;
  • отследить количество и возраст детей.

Совет: Лучше заблаговременно позаботиться о снятии с регистрационного учета детей, так как выписать ребенка «в никуда» нельзя, даже при смене собственника.

Проследить количество детей необходимо в связи с возможностью приобретения квартиры предыдущими собственниками за счет средств материнского капитала без выделения долей несовершеннолетним. Это является нарушением закона. В таком случае договор купли-продажи признается незаконным.

Продажа недвижимости, доля в которой принадлежит ребенку, начинается и заканчивается посещением ООП. Игнорирование получения разрешения от соцзащиты в конечном итоге приведет к финансовым потерям не только покупателя, но и продавца – представителя малолетнего. Пытаться обойти закон не следует.

Подробно о том, можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок?

На практике часто встречаются случаи, когда детям принадлежат на праве собственности доли в недвижимом имуществе. Собственную долю ребенок мог получить в процессе приватизации жилья, получить её в дар или по наследству.

Наконец родители могли купить квартиру и отдать её часть во владение своему чаду. Продажа такой недвижимости на законных основаниях будет иметь несколько юридических нюансов. И продавцу лучше знать о них заранее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать, если один из собственников ребенок?

Ответ на вопрос можно ли продать квартиру, если есть дети, которые являются одним из собственников, можно найти в законе. Сделки с участием несовершеннолетних, регистрируются нормативно-правовой базой, которая изложена в следующих документах:

  • ФЗ № 223 от 29.12.1995 г. (Семейный кодекс).
  • ФЗ № 51 от 30.11.1994 г. (Гражданский кодекс).
  • Законом об опеке и попечительстве.
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 .
  • ФЗ № 188 от 29.12.2004 г. (Жилищный кодекс).

П.1 ст 21 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что несовершеннолетними являются граждане РФ не достигшие возраста 18 лет.

Статья 21 ГК РФ. Дееспособность гражданина

  1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
  2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет.

При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом.

Недееспособны в силу возраста, с точки зрения закона все малолетние дети до 14 лет. Их интересы представляют законные представители-родители, а в случае отсутствия таковых официально назначенные опекуны.

[1]

Дети в возрасте от 14 до 18 признаны ограниченно дееспособными, они могут участвовать в сделках по продаже недвижимости, но только с письменного разрешения родителей или опекунов.

Исключением могут быть только случаи эмансипации, а именно:

  1. Вступление в официальный брак в возрасте с 16 лет.
  2. Официальное трудоустройство либо регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя с 16 лет.

В таком случае несовершеннолетний будет считаться полностью дееспособным и может самостоятельно осуществлять продажу принадлежащей ему недвижимости.

[2]

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Читайте так же:  Что наша жизнь игра!

Какие документы нужны?

Для получения разрешения необходимо с письменным заявлением обратится в органы опеки по месту жительства. Заявление должны подписать оба родителя, даже если они находятся в разводе и вместе не проживают.

К заявлению прилагается пакет документов (все документы подаются в оригиналах и копиях):

  1. паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше14 лет-свидетельство о рождении;
  2. Письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  3. Подтверждающие право собственности документы;
  4. Выписки с лицевых счетов;
  5. Выписка из домовой книги;
  6. Справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  7. Технический план;
  8. Может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  9. Предварительный договор купли продажи.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним

Особенности получения разрешения в ООиП

Органы опеки рассматривают пакет документов и выдают письменное разрешение на продажу с указанием конкретного объекта или мотивированный отказ. Как правило, разрешение получить несложно, если вы вместе с продажей одновременно совершаете покупку другой недвижимости, в которой обязуетесь выделить ребенку долю в собственность равную предыдущей и при этом условия проживания и близлежащая инфраструктура в новой квартире будет не хуже, а возможно и лучше, чем в продаваемой.

Тогда деньги от продажи вы обязаны положить в банк на расчетный счет, открытый на имя ребенка и расплатится ими за новую квартиру, после того как найдете подходящий вариант.

Также особый случай — это продажа имущества несовершеннолетнего собственника, который поступает на государственное содержание (интернаты, дома малютки и прочее). В таком случае прибыль от реализации недвижимости также кладется на расчетный счет, открытый на имя ребенка. Воспользоваться деньгами он сможет после 18 лет, либо ранее через официальных опекунов с разрешения органов опеки и попечительства.

Варианты отказа

Бывают случаи, что опека отказывает в разрешении на продажу. Это касается ситуаций, где есть подозрение, что имущественные интересы детей будут ущемлены в случае продажи.

Высока вероятность получить отказ в случае:

  1. Если сделка предполагает одновременно продажу и дарение имущества.
  2. Приобретается жилье в рассрочку.
  3. Доля ребенка при покупке новой собственности будет уменьшена.
  4. Новое жилье существенно меньше продаваемого по метражу, условиям проживания, инфраструктуре.

Также у родителей могут быть сложности с получением разрешения на покупку квартиры в новостройке. Такие квартиры приобретаются по договору долевого участия, оформить право собственности на квартиру можно будет только по завершении строительства, а с точки зрения опеки это влечет за собой дополнительные риски для детей.

Здесь, как говорится «лучше синица в руках, чем журавль в небе». Поэтому лучше подготовить для органов опеки дополнительные аргументы в пользу продажи, имеющие очевидные плюсы для ребенка.

Действия у нотариуса и регистрация

Также стоит отметить, что получением разрешения от опеки процесс продажи квартиры с долей несовершеннолетнего не заканчивается. После того, как разрешение на продажу получено, необходимо нотариально заверить проведение сделки.

И уже после получения разрешения от нотариуса можно заключать договор купли-продажи и обращаться в регистрационную палату для оформления перехода права собственности.

Сам договор купли продажи доли несовершеннолетних детей ничем не отличается от того, если бы он владел всей квартирой целиком. В самом договоре должна быть в данном случае указана, какая конкретно доля имущества отчуждается.

Кроме того, как вы уже знаете, в интересах ребенка выступают его законные представители, они же вместо ребенка подписывают документы. Если дитя младше 14 лет в договоре указывается формулировка «Продавец, в лице законного представителя».

Если ребенок старше 14 лет, законные представители дают покупателю свое письменное согласие на подписание документов ребенком, и договор купли-продажи подросток подписывает сам, а формулировка указывается следующим образом: «Продавец, с согласия своих законных представителей».

Полезное видео

Видео на тему получения разрешения Службы по делам детей для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости:

  1. Продажа доли несовершеннолетнего собственника возможна на законных основаниях.
  2. Для соблюдения интересов детей в рамках продажи необходимо привлечение органов опеки и попечительства в подавляющим большинстве случаев.
  3. Все действия по продаже доли несовершеннолетнего собственника осуществляются с участием законных представителей ребенка.
  4. Все сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним собственникам обязательно регистрируются у нотариуса.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

  2. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.

  3. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.
  4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
Особенности и порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here