Особенности проведения экспертной оценки недвижимости и макроэкономическая информация

Самое полезное в статье: "Особенности проведения экспертной оценки недвижимости и макроэкономическая информация" с комментариями и выводами экспертов. На странице собрана и подготовлена полезная информация по теме. Если у вас возникнут вопросы вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Сбор и обработка информации в оценке недвижимости

Порядок и процесс оценки

Этапы проведения оценки описаны в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 г. Москвы «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»), в Стандартах и правилах оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СПО».

Проведение оценки состоит из следующих этапов:

На этом этапе идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект, определяет цели, а в соответствии с ней – вид оценочной стоимости, который подлежит определению в ходе процедуры; устанавливается дата проведения.

Разработка плана работы оценщика и подписание договора с компанией «Апхилл»

На этом этапе оценщик составляется график работ и согласует его с заказчиком; определяются источники информации и способы доступа к ним, а также затраты на сбор и обработку данных; определяются стандарты подходов к оценке в соответствии с целями и задачами клиента; оговаривается окончательная сумма вознаграждения оценщика, и только после всего выше перечисленного заключается договор на оценку.

Это – этап сбора данные об объекте оценки, куда входит его визуальный осмотр и фотографирование, определение месторасположении, окружения, подбор аналогичных объектов на рынке.

Сбор и обработка информации в оценке недвижимости

Оценка жилья – это определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности объекта оценки: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, отделка, тип дома, этажность, престижность объекта и т.д.

Поволжский Центр Развития

Межрегиональное объединение оценочных компаний — «Поволжский Центр Развития » — специализированная оценочная фирма, оказывающая услуги по оценке рыночной стоимости бизнеса (действующих предприятий), ценных бумаг, в т.ч. пакетов акций, недвижимости, в т.ч. земли, машин и оборудования, интеллектуальной собственности для различных целей.

«Поволжский Центр Развития» организован в 1999 году.

Электронный справочник Оценщика

Электронный справочник Оценщика

НП «СРОО «Экспертный совет» совместно с порталом «Оценщики и эксперты» создают электронную online-базу, основанную на сборе и обработке информации, полученной в результате опроса экспертов и экспертных мнений. Электронная база будет представлять собой информацию об основных ценообразующих параметрах и факторах, отражающих ситуацию на рынке различных объектов недвижимости.

Проблемы развития рынка недвижимости в Беларуси

Переход в новое тысячелетие обостряет проблемы, связанные с пер-спективами экономического развития, привлекает внимание к формированию качественно новых концептуальных моделей регулирования экономических систем, заставляет непрерывно изучать новейшие экономические тенденции, влияющие на уровень конкурентоспособности национальной экономики, ее секторов, отраслей и предприятий.

Важным условием успешного осуществления экономических реформ, проводимых в Республике Беларусь, является адекватное развитие теории и практики управления процессами создания и распределения богатства на каждом предприятии, основным слагаемым которого является недвижимое имущество.

Недвижимость – важный источник пополнения государственного бюджета.

Оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости:Вам необходимо произвести оценку объекта недвижимости. Мы будем рады Вам помочь.Наша организация уже 7 лет занимается оценкой объектов недвижимости и является ведущей в этой сфере.Специалисты нашей организации бысторо и качественно произведут Вашего объекта недвижимости. Мы предлагаем весь спектр услуг: от выезда оценщика по адресу нахождения объекта недвижимости до получения отчета по Вашему объекту недвижимости.

Квартира, земля, участок, гараж, место на автостоянке, дома, помещения, сооружения, офисы, незвершенное строительство, склады, дачи, здания.Пакет обязательных документов необходимых для оценки объектов недвижимости:1.

Министерство экономического развитияРоссийской Федерации

Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев подписал. подготовленный Минэкономразвития России, проект Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Анализ внешней информации используемой в процессе оценки имущества предприятия

Информационное обеспечение оценочной деятельности

Внутренняя информация характеризует текущую деятельность предприятия и включает:

Анализ маркетинговой стратегии предполагает изучение следующей информации:

Цель анализа текущей бухгалтерской отчетности — определение финансового состояния предприятия: его финансовой устойчивости, платежеспособности, деловой и рыноч¬ной активности на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, рентабельности активов и собственного капитала, а также рыночной стоимости необоротных и оборотных активов.

В зависимости от целей оценки изменяются направления финансового анализа.

Анализ внешней информации используемой в процессе оценки имущества предприятия

Это прежде всего макроэкономические и отраслевые показатели.К макроэкономическим показателям относят информацию о стадии экономического цикла; экономической, политической и социальной стабильности (занятость, средняя заработная плата, прожиточный минимум, уровень безработицы, образование); ставках налогообложения; таможенных пошлинах; процентных ставках Центробанка России и коммерческих банков.При подборе отраслевой информации эксперт-оценщик в дополнение к базовым информационным ресурсам может воспользоваться бизнес-планом организации, личными контактами с компаниями-представителями или дилерами анализируемого бизнеса и т.

Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости

Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости.

Растущие процессы интеграции российской и мировой экономики, специфика движения российского капитала требуют анализа и учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния на национальные процессы.

Анализ внешней информации используемой в процессе оценки имущества предприятия

4.1. Система информации

Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала.

Читайте так же:  Как происходит увольнение по собственному желанию в связи с выходом на пенсию работающего пенсионера

Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом.

Система стандартов Российского общества оценщиков

Порядок ведения реестра и регистрации объектов и участников сертификации

Определяет порядок регистрации и включения в реестр Системы документов по сертификации объектов, аккредитации органов, аттестации экспертов по серти- фикяпии

Узнайте, как происходит оценка недвижимости: какие критерии играют роль на практике? Законный порядок проведения процедуры и его этапы

Для определения стоимости объекта недвижимости требуется провести грамотную оценку.

Происходит данная операция перед осуществлением различных сделок с объектом: продажа или покупка, получение залога, оформление завещания.

Насколько точно будет определена цена, настолько будет верно оформлена операция с недвижимостью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Процесс оценки недвижимости: этапы

Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов.

1 этап. Постановка задачи – для чего необходимо определение стоимости объекта. На этом этапе требуется уточнение цели проводимой процедуры. Например, для продажи квартиры или для получения ипотечного кредита.

Требуется выяснить какую именно стоимость предстоит установить. Зависеть это будет от цели проведения оценочных работ. Так для реализации имущества нужно определить рыночную стоимость, для оформления страхового полиса – страховую. Залоговая стоимость обычно рассчитывается при оформлении закладной на имущество для предоставления кредита.

Обязательно определяется дата проведения работ. Фиксируются все возможные условия и обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.

2 этап. Формирование плана и договора. Оценщик после предварительного ознакомления с объектом составляет порядок проведения оценочных работ, который начинается с визуального осмотра недвижимости, ознакомления с предоставленной информацией. Если объект достаточно большой, то определяется необходимость привлечения дополнительных экспертов-оценщиков.

В конце данного этапа требуется составить и подписать договор, в котором указываются стороны его заключающие.

Такж

е описывается предмет договора, сроки выполнения работ, стоимость проводимых услуг.

3 этап. Сбор информации и обоснование выводов. Данный этап является наиболее ответственным. От того какая будет собрана информация, зависит и конечный результат.

Изучается более детально недвижимость, которая подробно расписывается. Указываются возможные дефекты, описывается прилегающая территория к объекту. Анализируются имеющиеся юридические бумаги, проверяется их достоверность. Объект рассматривается с точки зрения его экономического и социального расположения.

4 этап. Выбирается наиболее приемлемый и эффективный способ использования данной территории как обустроенного места, так и предположительно вакантного. Определяется наибольшая цена для использования земельного участка, где располагается объект.

5 этап. Процедура расчета стоимости объекта. Проводится она на основании трех основных методов расчета:

  1. доходный подход основывается на определение возможного получения экономических выгод от использования данного объекта.
  2. Сравнительный метод базируется на сравнении аналогичных объектов недвижимости. Данный способ не может быть применим для уникальных объектов, так как недвижимость должна быть сопоставима.
  3. Затратный подход основан на включении тех расходов, которые производились ранее и которые следует дополнительно внести для восстановления объекта с учетом его износа.

6 этап. Согласование полученных результатов с учетом всех условий. На данном этапе выявляются возможные неточности и ошибки. Формируется окончательная итоговая стоимость.

7 этап. Составление оценочного отчета, который передается заказчику работ.

В нем должна быть обязательно указана следующая информация:

  • дата составления отчета;
  • сведения об оценщике;
  • основание на проведение оценочных работ;
  • описание недвижимости;
  • перечень использованных методов и способов проведения оценки;
  • допуски и ограничения при определении стоимости;
  • перечень документации;
  • итоговая стоимость объекта.

Критерии стоимости объекта

На величину конечной цены недвижимости влияет огромное количество критериев и факторов:

  1. место расположения объекта. Квартира, находящаяся в элитном районе, будет оцениваться значительно выше, чем та, что размещается на окраине.
  2. Юридическое оформление недвижимости. При наличии всех документов на объект стоимость будет больше, чем при оценке жилья с сомнительным прошлым.

Главная особенность, влияющая на конечную цену, это количество владельцев недвижимости: чем меньше было собственников у объекта, тем выше будет стоимостная величина.
  • Размер недвижимого имущества. Здесь важен один нюанс, что при меньшей площади недвижимости стоимость квадратного метра будет выше. Например, для однокомнатных квартир стоимость метра значительно выше, чем для многокомнатных. Объясняется это тем, что чем ниже общая стоимость объекта, тем больше на него найдется покупателей.
  • Наличие коммуникаций. Если на участке имеются подведенные коммуникации, то он сразу возрастет в цене. Касается это и транспортной инфраструктуры.
  • Как проводится оценивание на практике: порядок процедуры

    1. Первым шагом является выбор оценщика. Подписание с ним договора о проведении работ. В документе нужно обязательно указать для какой цели производится определение стоимости: продажа, аренда, оформление залога.
    2. Сбор требуемой документации, которую обычно указывает оценщик:

    • свидетельство о праве собственности;
    • технический и кадастровый паспорта;
    • поэтажный план;
    • документы, указывающие откуда появились права на недвижимость: договор купли-продажи, дарственная, завещание, ипотечный договор, ДДУ.
  • Оценщик знакомится с документацией на недвижимость, составляет по ней план предстоящих мероприятий. В назначенное время приступает к работам.
  • Оформление полученных результатов в виде отчета, который дополняется фотографиями, отснятыми экспертом, и документами на объект.
  • Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на конечный результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.

    Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.

    Оценка недвижимости – процедура, которую требуется проводить для установления стоимости объекта на конкретный момент. Выполняют работы по определению стоимости специалисты-оценщики. Процедура оценивания состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для установления точной итоговой стоимости.

    Читайте так же:  Пошаговый алгоритм увольнения работников при смене собственника организации – оформление, запись в т

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Этапы оценки объектов недвижимости

    Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

    Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

    Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

    Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

    Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

    Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

    [2]

    Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

    Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

    Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

    На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

    Схематично этапы оценки недвижимости включают:

    1. Постановку задания на оценку;

    2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

    3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

    4. Выбор уместных методов оценки и их применение;

    5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

    6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

    МЕТОД ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК НЕДВИЖИМОСТИ

    Практика показывает, что основные трудности, возникающие при поиске и выборе деловых решений, обусловлены прежде всего недостаточно высоким качеством и неполнотой имеющейся информации. Подобное замечание относится и к согласованию результатов оценки недвижимости, полученных е использованием различных подходов и методов.

    В связи с этим одна из главных особенностей решения сложных проблем состоит в том, что применение расчетов здесь всегда переплетается с использованием суждений экспертов, сделанных на основе логического мышления и интуиции. При этом большую роль играют знания и опыт эксперта. Эти суждения позволяют хотя бы частично компенсировать недостаток информации, полнее использовать индивидуальный и коллективный опыт, учесть предположения специалистов о будущих состояниях объектов.

    Суть метода экспертных оценок заключается в проведении экспертами интуитивно-логического анализа проблемы с количественной оценкой суждений и формальной обработкой результатов. При использовании метода экспертных оценок возникают свои проблемы: подбор экспертов, проведение опроса экспертов, обработка результатов опроса, организация процедур экспертизы.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Рациональное использование информации, полученной от экспертов, возможно лишь при условии представления ее в форме, удобной для дальнейшего анализа, направленного на подготовку и принятие решений.

    Возможности формализации информации зависят от специфических особенностей исследуемого объекта, надежности и полноты имеющихся данных, уровня принятия решения. Форма представления экспертных данных зависит и от принятого критерия, на выбор которого в свою очередь существенное влияние оказывает специфика исследуемой проблемы.

    К методу экспертных оценок относится методика ранжированной оценки критериев стоимости. Эта методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым подходом, на основе их ранжирования по таким критериям как:
    — способность учитывать цель оценки;
    — способность учитывать конъюнктуру рынка;
    — способность учитывать физические и экономические параметры объекта;
    — качество информации.

    Этапы расчета удельного веса:
    1) каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий;
    2) проставляются баллы, соответственно: высокий — 2, средний — 1, низкий — 0;
    3) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;
    4) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности задействованных подходов;
    5) рассчитывается удельный вес каждого как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме баллов.

    Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

    Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

    Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

    Читайте так же:  Какой штраф за неоплаченную парковку

    Оценка недвижимости: зачем она проводится?

    Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

    Особенности проведения оценки недвижимости

    Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

    • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
      • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
      • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
      • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
      • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.
    • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
      • Метод капитализации доходов;
      • Метод дисконтирования денежных доходов.
    • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
      • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
      • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
      • Если оцениваемый объект новый;
      • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

    Порядок проведения оценки

    Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

    В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

    Какие источники макроэкономической информации необходимы для проведения оценки имущества и бизнеса?

    Следующим этапом после заключения договора на проведение оценки является сбор и анализ информации для проведения оценки. От качества используемой информации существенно зависит результат оценки.

    В зависимости от характеризуемых условий выделяется внешняя и внутренняя информация. Внешняя информация характеризует условия функционирования организации в регионе, стране, на внешнем и внутреннем рынке. Внутренняя информация описывает саму организацию, дает представление о ее деятельности, структуре, финансовых результатов

    Внешними источниками информации могут являться самые разнообразные источники – начиная от интервью оценщика и заканчивая обзорами авторитетных информационно-аналитических агентств.

    Источники внешней информации могут быть: публичными, доступными для любого исследователя; частными, составляющими собственность определенной компании или института (но с возможностью доступа к ним за плату); подписными, представляющими собой гибрид публичных и частных источников, когда информация находится в чьей-то собственности, но постоянно обновляется и становится доступной для определенного ограниченного круга подписчиков.

    Несколько наиболее распространенных источников бизнес-информации: правительственные учреждения; библиотеки; торговые ассоциации, союзы, общественные объединения субъектов рынка; компании, занимающиеся частными исследованиями и информацией; газеты и журналы; службы бизнес-информации; базы данных в Интернет.

    · Правительственные учреждения, как государственные, так и надгосударственные, могут служить хорошим источником необработанных данных, особенно рыночных и макроэкономических, а также информации, касающейся регулирования. Однако часто эти данные нужно интерпретировать или анализировать.

    · В том, что касается экспортных рынков, торговые ассоциации зачастую являются более полезным источником. Число компаний, занимающихся частными исследованиями и информацией, за последние годы выросло в несколько раз; они специализируются на сборе информации о рынках и конкурентах.

    · Газеты и журналы представляют собой источник бесплатной (обычно), но не фильтрованной информации по широкому кругу вопросов.

    · Службы бизнес-информации чаще всего предоставляют услуги по поиску специальной и детализированной информации на основе подписки или продажи. Обычно это коммерческие организации, но такие услуги предоставляют и академические учреждения.

    Примером коммерческих организаций могут быть служба кредитной информации Dun & Bradstreet или компания A.C. Nielsen, занимающаяся исследованиями рынка.

    В России это РБК, СПАРК.

    В последние годы большое значение приобрела информационная сеть Интернет. Всегда имеется большой спрос на специфическую информацию по секторам и регионам, и он продолжает расти. Группа определенных интересов, блоки новостей и доски объявлений в Интернет позволяют выделить «пучки» узкоспециализированной информации и таким образом увеличить полезность доступной информации.

    Большинство современных информационных агентств предоставляют информацию в электронном виде, в основном через интернет-каналы. Одним из мировых лидеров в данной области является информационное агентство «Блумберг».

    Кроме того, как это будет описано ниже, в отдельных случаях макроэкономическая и геополитическая информация может сыграть решающую роль при оценке предприятий некоторых отраслей промышленности, а именно: предприятий, относящихся к так называемым «естественным монополиям», стратегически значимых предприятий и т.д. К основным моментам, характеризующим макроэкономическую и геополитическую информацию, относят: · уровень инфляции; · темпы экономического развития страны; · изменение процентных ставок; · колебания курсов валют; · уровень политической стабильности; · стратегические программы правительства и многое другое.
    Читайте так же:  Навязывание дополнительных услуг

    Дата добавления: 2017-02-11 ; просмотров: 640 | Нарушение авторских прав

    ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

    Недвижимость как объект оценки

    Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г., указом от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например, при продаже на снос или на слом. Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимости, определенному ГК РФ.

    В настоящее время в соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е., объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

    Выделение недвижимости из объекта гражданских прав объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот

    Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

    Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

    Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

    На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

    Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

    Федеральный закон об оценочной деятельности в российской федерации был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. В последствии он несколько раз редактировался — в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, т.е. оценочной деятельности в Российской Федерации уже 10 лет.

    Практика показала, что данный вид деятельности проделал путь от нуля до международного признания. Это, прежде всего, связано с растущей потребностью в оценке. Услугами оценщика теперь пользуются в таких ситуациях как:

    • — купля-продажа (бизнеса или его части, ценных бумаг и т.п.),
    • — поиск и привлечение финансирования,
    • — определение залоговой стоимости при кредитовании,
    • — разрешение различных имущественных споров (например разводе),
    • — принятие инвестиционных решений,
    • — подготовка предприятия для ликвидации или приватизации,
    • — внесение имущества или акций в уставной капитал предприятий и организаций,
    • — взятие кредита по ипотеке,
    • — установление стоимости ущерба из-за пожара, затопления, ДТП и т.п.
    Читайте так же:  Статья 46. часть 1 пункт 3

    В связи с этим в последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это так же обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

    Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

    Оценщику в своей профессиональной деятельности стоит опираться на три федеральных стандарта оценки, принятых в Российской Федерации.

    Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

    [3]

    Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) [4]

    Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету по оценке (ФСО N 3) [5]

    Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю (рис. 1).

    Рис. 1. Виды информации

    Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

    Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

    Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

    На макроэкономическом уровне исследуются:

    1. Экономические показатели:

    темпы экономического роста;

    индекс деловой активности;

    инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

    уровень доходов населения и другие факторы.

    2. Политические и социальные факторы:

    стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

    приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

    Основные источники внешней информации:

    • 1. Программы Правительства и прогнозы.
    • 2. Данные государственных организаций.
    • 3. Исследования международных финансовых организаций.
    • 4. Аналитические обзоры информационных агентств.
    • 5. Электронные информационно-поисковые системы.
    • 6. Периодическая экономическая печать.

    После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

    Основные сегменты рынка недвижимости:

    в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

    в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

    в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;

    в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;

    первичный и вторичный рынок.

    Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

    Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

    [1]

    Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

    Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

    • -состояние и перспективы развития сегмента рынка;
    • -цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
    • -уровень эксплуатационных затрат;
    • -среднерыночный уровень занятости недвижимости;
    • -уровень возможных прочих доходов;
    • — затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

    укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

    сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

    индексы цен в строительстве;

    удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

    стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

    Основные источники информации.

    Специализированные справочники и программные комплексы (сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ и другие).

    Информация специалистов рынка недвижимости — риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

    Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

    Интервью с собственником и управляющим объекта.

    В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

    юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.;

    в экономический — сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки;

    Видео (кликните для воспроизведения).

    в физический — размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение.

    Источники


    1. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под редакцией С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2018. — 800 c.

    2. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.

    3. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
    4. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.
    Особенности проведения экспертной оценки недвижимости и макроэкономическая информация
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here