Узнайте какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход

Самое полезное в статье: "Узнайте какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход" с комментариями и выводами экспертов. На странице собрана и подготовлена полезная информация по теме. Если у вас возникнут вопросы вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Эксперты назвали самые доходные для сдачи квартиры районы Москвы

Чем менее престижен район, тем выгоднее сдавать в нем жилье, выяснили аналитики ЦИАН. Быстрее всего окупаются квартиры в Новой Москве, Капотне, Люблино и Кузьминках, но и продать их труднее, чем жилье в престижных районах.

Привлекательная Капотня

Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве по итогам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в исследовании, подготовленном специалистами компании ЦИАН. Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно разнится.

Как оказалось, владельцам самой дорогой недвижимости в центре города сложнее всего вернуть потраченные на ее покупку средства. В лидеры антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский. Здесь ставка капитализации (отношение между ценой актива и размером ежегодного дохода, получаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4–4,5%, указывает ЦИАН. Таким образом, купив квартиру в этих районах, ждать возврата инвестиций придется 22–25 лет.

Покупка квартиры в наименее престижных районах, напротив, является наиболее перспективным инвестиционным решением, следует из данных исследования. Максимальную прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации здесь колеблются от 6,4 до 6,7%. То есть окупить свои инвестиции рантье сможет за 15–15,6 года. Лидерами по доходности (6,7%) при этом являются трехкомнатные квартиры вблизи Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне.

Такой эффект вызван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как стоимость квадратного метра, объясняют в ЦИАН.

Исследование основано на анализе свыше 1 млн объявлений по продаже и сдаче в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012–2016 годах. При этом арендные ставки и стоимость жилья дисконтировались с учетом динамики цен и арендных ставок.

Компания «Миэль-Аренда» приводит примерно те же цифры, что и ЦИАН, правда, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса составляет от 4 до 7% годовых.

[3]

Однушки популярнее

За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их доля в структуре спроса за год увеличилась на 3 п.п. и составила 58%, — отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. — При этом число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, напротив, стало ниже на 1 п.п. — 34 и 7% соответственно». Средняя арендная ставка также снизилась за минувший год во всех сегментах жилья на 3%. Снять однокомнатную квартиру в Москве можно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную — за 43,3 тыс. руб.

Правило рантье

Данные ЦИАН подтверждают так называемое золотое правило рантье, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С этой точки зрения приобретать с целью сдачи внаем элитную недвижимость своеобразное удовольствие: доходность элитки минимальна по сравнению с типовым жильем».

Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1–4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от стоимости квадратного метра, отделки, оборудования и мебели, оценивает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. Удаленность от центра также зачастую играет в пользу рантье. «В нашей базе есть квартира на Бутиковском, 5, в районе Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, — приводит пример Ковалева. — При этом относительно дешевую квартиру на набережной Тараса Шевченко, ½, недавно собственник сдал за $15 тыс.».

Более демократичные варианты сдаются не только выгоднее, но и быстрее. Например, квартиры экономкласса уходят сейчас в среднем в течение нескольких дней, а в прошлом году и вовсе — хватало нескольких часов, оценивает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «Квартиры комфорт- и бизнес-класса сегодня выбирают около двух недель из семи—десяти вариантов, — продолжает она. — В прошлом году просматривали три—четыре квартиры не более четырех дней». Элитные квартиры могут находиться в экспозиции сколько угодно долго, пока собственник не решится на адекватное снижение арендной ставки.

Если брать статистику в среднем по району, то выводы ЦИАН логичны — более дешевые районы приносят большую доходность, соглашается генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. С другой стороны, доходность всегда зависит не только от района, но и от конкретной квартиры. Признаков ликвидного объекта несколько, перечисляет эксперт: небольшой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Важно всегда помнить, что когда-то квартиру, которая сейчас сдается в аренду, еще придется продавать, — отмечает Моисеева. — И тогда факторы, которые выгодны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».

Покупают ближе к центру

«Срок экспозиции квартир на продажу, конечно, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. — Но в целом квартира в более престижном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».

О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, свидетельствуют данные Росреестра. Например, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано почти на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс. сделок соответственно. Эта статистика описывает в основном операции на рынке вторичного жилья.

Снижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тыс.

В Москве, напротив, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Общий объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.

На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года московские застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов, которые по цене способны конкурировать с Подмосковьем, объясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Сыграли свою роль и скидки. «Примерно в 30% проектов при 100-процентной оплате можно получить скидку 5–10%», — отмечает Калюжнова.

Средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), по данным ИРН, составляет сегодня 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по итогам июня она составила 85,4 тыс. руб. за 1 кв. м , говорится в исследовании компании «Миэль-Новостройки». Но при взгляде на конкретные предложения выгода покупки квартиры в Москве становится более наглядной. Так, например, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Атмосфера» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа. На этапе подготовки площадки к строительным работам стоимость одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9–76,9 кв. м составляет 4,1–11,1 млн руб., или 115–145 тыс. руб. за 1 кв. м .

За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в 13 км от МКАД, придется заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, согласно сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).

Даже наиболее доходные вложения на рынке долгосрочной аренды существенно уступают по доходности традиционным банковским депозитам. По данным Центрального банка, базовый уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле составляет 10,7% годовых.

Читайте так же:  Как доказать отцовство вне брака важные нюансы

Выгодно ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Если вы решили вложить деньги, чтобы хотя бы спасти их от инфляции, то наверняка рассматривали вариант с покупкой недвижимости. Как минимум, даже если квартира не будет приносить вам прибыли, вы уйдете «в ноль», а жилье надолго останется с вами.

Итак, какие нюансы стоит учесть, чтобы не только получать деньги, но и быстрее отбить покупку?

Выбрать оптимальный вариант

Перед покупкой квартиры стоит внимательно изучить рынок, чтобы убедиться, что ваше предложение аренды будет актуальным и, главное, выгодным. Посмотрите, в каких районах города наиболее востребовано жилье, какого размера, в каких домах.

Не стоит выбирать квартиру в супер-элитном и дорогом районе, ведь интерьер комнат должен соответствовать уровню жилья. А тратить лишние деньги на фешенебельный ремонт квартиры, где будут жить чужие люди — не самая лучшая идея.

Кроме того, обратите внимание на транспортную развязку. Если дом находится далеко от остановки, то и цена квартиры в аренду будет ниже.

Уделить внимание внешнему виду

Обычно потенциальные съемщики хотят, чтобы в квартире был аккуратный, не «бабушкин» ремонт, мебель, техника. Не обязательно покупать что-то дорогое, но небольшой холодильник, стиральную машинку, утюг и чайник приобрести желательно.

Также позаботьтесь о мелочах. Вы можете повесить занавески на окна, картинки и постеры на стены, зеркало в коридоре. Все это вряд ли отразится на стоимости квартиры, но позволит вам быстрее найти и, главное, удержать квартирантов.

За сколько лет аренды покупку получится отбить?

Конечно, точный расчет зависит от вашего города. Но примерно посчитать все же можно. Допустим, вы купили однокомнатную квартиру за два миллиона в ипотеку на 15 лет, первоначальный платеж — 300 тысяч. Процентная ставка — 10%. Ежемесячный платеж составит около 18 тысяч рублей.

Если у вас получится сдать квартиру за 16 тысяч в месяц, то для того, чтобы квартира окупилась, вы должны непрерывно сдавать ее в течение почти 19 лет.

Кстати, чтобы сдавать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо получить на это разрешение в банке, который выдал кредит.

Получается, квартиру действительно выгодно покупать в аренду, чтобы сдавать, если вы планируете в дальнейшем отдать ее детям, поселиться когда-нибудь в ней или перепродать по более высокой цене. Купить квартиру и рассчитывать, что скоро сможете получать прибыль — не самый удачный план.

Субаренда квартир – хороший заработок для энергичных

  • 1 Как начать зарабатывать на субаренде
  • 2 Специфика квартирной субаренды
  • 3 Расширение бизнеса

Заработок на недвижимости подразумевает, в первую очередь, наличие этой самой недвижимости либо внушительных средств на ее приобретение.

Однако на самом деле это вовсе не обязательно, и данная статья посвящена одному из способов, как заработать на недвижимости без вложений – субаренде квартир.

Практически все арендодатели рассматривают сдачу своих квартир как легкий и пассивный доход – договор заключается на срок от полугода и выше, за платой надо приходит раз в месяц, т.е. усилий нужно по минимуму.

В то же время вполне реально получать с квартиры в два-три раза больше денег. И если сам владелец не хочет, или не знает, как это сделать, у вас есть прекрасная возможность арендовать, а затем сдать квартиру в субаренду с оплатой за каждые сутки и получать с этого приличный ежемесячный доход.

Суточная аренда квартир стоит в 2,5-3 раза больше, чем помесячная, однако в целом дешевле гостиниц, а потому такое жилье находит своих клиентов.

И ваша задача – снять квартиру по умеренно долгосрочной цене, а затем постоянно сдавать на сутки и более.

Как начать зарабатывать на субаренде

Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.

Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.

В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.

Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.

Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.

Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.

Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.

Специфика квартирной субаренды

Многие наверняка задаются вопрос – если посуточная сдача квартира намного выгоднее, почему этим не занимается сам хозяин. Тут есть несколько причин.

Первая – в отличие от аренды помесячной, которую можно рассматривать как пассивный дополнительный доход, субаренда предполагает постоянную активность, размещение объявлений в Интернете и газетах, расклейку, звонки от потенциальных клиентов, показы и т.д.

Поэтому человек, имеющий солидную основную работу или свой бизнес, не имеет возможности каждый день заниматься арендой. Вы же, если хотите зарабатывать на этом много и стабильно, с самого начала настраивайтесь, что это будет ваш основной заработок.

Другой отпугивающий фактор – больше вероятность проблем с клиентами, как в плане их небрежного отношения, вплоть до повреждения интерьера и мебели, так и шума, чреватого конфликтами с жильцами и вызова полиции.

Человек, который приехал на пару дней, мало заботится и тем и другим, и вам придется это учитывать.

Минимизировать риск и потери можно тремя способами – залог, фото документов и, наконец, опыт.

Небольшой, в 3-5 тысяч залог за имущество станет для клиента хорошим дисциплинирующим стимулом, ну, а если же он что-то сломает – деньги станут вашей компенсацией.

Другой хороший сдерживающий фактор – фото его паспорта. Если жилец, нанеся существенный ущерб, сбежит, или решит что-либо прихватить, его будет намного проще найти.


Но самое главное – каждый день общаясь с клиентами, вы очень скоро научитесь разбираться в них.

С первого взгляда или после короткой беседы определять, кто стоит перед вами – платежеспособный и спокойный командировочный, или член шумной компании, которой нужно место для вечеринки по принципу – после нас хоть потоп. И хорошо, если единственным последствием будет лишь потоп.

Таких клиентов лучше сразу отсеивать, сказать, что прежние арендаторы решили продлить срок еще на пару суток, или что-то в этом роде.

Расширение бизнеса

А, набравшись опыта, как сдать квартиру в субаренду, и убедившись в выгодности этого бизнеса, смело его расширяйте.

Снимайте вторую, третью, четвертую квартиру, и соответственно зарабатывайте намного больше.

Если живете в крупном городе, изучайте другие районы. Правда, управлять несколькими квартирами в разных районах проблематично, однако вы вполне можете нанять одного или нескольких помощников, каждый из которых будет вести три-пять квартир.

Если же вы хотите узнать больше о выгодных вложениях , то читайте новую книгу от Территории Инвестирования « Куда выгодно инвестировать деньги в 2018 году ».

Ответить Отменить ответ

Лучшие бизнес-идеи 2019 года

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2019

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду и как посчитать доходность таких инвестиций

Сдаете квартиру? А вы считали доходность от сдачи?

Как расчитать доходность на жилье, гараж, дачу и тп

Многие люди сдают жилье, но почему-то мало кто из них умеет считать годовую доходность. А ведь жилье под сдачу это тоже инвестиция. Расчет поможет вам понять, выгодно ли вообще сдавать квартиру или выбрать другие инвестиции.

  • Для начала вам нужно оценить текущую рыночную стоимость вашего жилья, чтобы понять, за сколько вы можете продать недвижимость в текущий момент. Можно изучить цены на рынке, посмотреть на Циане. Например, пусть квартира стоит 5 млн.
  • Теперь нужно посчитать годовой доход от аренды. То есть сумму ежемесячной аренды (без счетчиков) умножаем на 12. Например, 25 тысяч X 12= 300 тысяч. Но тут нужно понимать, что стоимость аренды может упасть, вырасти или квартира какое-то время может стоять без жильцов. Это риски.
  • Посчитайте общие годовые расходы на недвижимость:
  • налоги на доход (если платите);
  • налоги на имущество;
  • коммуналка (часто квартиросъемщики платят только по счетчикам, а остальную коммуналку оплачиваете вы, то есть содержание жилья, отопление, домофон);
  • средние годовые расходы на амортизацию (любой мелкий ремонт, сломался кран, вышла из строя техника, мебель, непредвиденные траты, например — затопили квартиру соседей не по вине съемщиков).
Читайте так же:  Как установить отцовство по группе крови таблица с данными

В нашем примере пусть будет так: коммуналка кроме счетчиков 35 тысяч за год + налог на имущество 1000 руб + амортизация на 8000 руб в год = 44000 руб. Представим, что НДФЛ пока не платим, но уже начинаем переживать и брать только наличку, потому что при переводах на карты можно спалиться, а государство начинает активно заниматься этим вопросом.

  • Теперь от суммы годового дохода отнимаем расход, чтобы получить чистый доход. 300 тыс — 44 тыс = 256 тыс. руб.
  • Считаем доходность: годовой чистый доход от сдачи / стоимость жилья X 100. То есть, 256 000 / 5 000 000 X 100 = 5,12%.

По моим расчетам, в Москве доходность квартир в среднем не более 7%, скорее 4-6%.
Даже сейчас годовая доходность вкладов больше и они застрахованы на сумму до 1.4 млн. Если ваша сумма больше, можно распределить по разным банкам. Так вам не нужно искать хороших арендаторов, переживать за жилье, отвечать за проблемы перед соседями, переживать что спалит налоговая и т.д.

Кроме того, уровень ликвидности в случае с арендой намного ниже. Продажа квартиры сложный процесс, если вам вдруг срочно понадобились деньги.

Стоимость квартиры может не только дорожать, но и дешеветь. Например, в последние годы в Москве именно такое и происходило.

В общем, считайте и решайте для себя, стоят ли эти 5-6% проблем.

Как увеличить доходность инвестиций в недвижимость

Есть варианты, когда недвижимость может приносить больший процент, чем при долгосрочной аренде.

Видео (кликните для воспроизведения).

Во первых, это коммерческая недвижимость. Около 8-15% годовых. Но тут нужно хорошо разбираться в вопросе и уметь выбирать.
Есть еще доходные дома и апарт-отели. Доходность данных инвестиций тоже обычно выше, чем доходность от сдачи квартир. Управлением и обслуживанием занимается УК. Но и тут важны удачное расположение и честность УК. А еще порог входа здесь выше.
Третий вариант: можно купить большую квартиру, поделить ее на комнаты и сдавать как хостел.
Или сдавать квартиру под съёмки (кино, фотосессии), потратившись на соответствующий ремонт и оформление зон.

Но самый простой вариант — просто попробовать сдавать квартиру посуточно . Так доходность будет выше в 2-3 раза. Но и заниматься этим нужно время. То есть это уже не пассивная инвестиция, а скорее бизнес, который требует времени, сил, вложений и профессионализма.

Сдавать можно через Airbnb туристам. Есть и букинг, но там комиссии намного выше.

Ограничений для регистрации на Airbnb нет. Для размещения нужен текст про квартиру и фотографии. Фотки можете для начала сделать на телефон, но потом желательно позвать фотографа из Airbnb. Это бесплатно, фотки скорее всего будут лучше и так ваш аккаунт будет подтвержденным после верификации на сайте. Еще для верификации нужно будет подтвердить социальные сети и показать паспорт.

Некоторые пишут текст на английском или других языках специально, чтобы не принимать русских туристов, а только иностранцев.

Сервис будет брать комиссию 3% от выставленной вами суммы аренды. И еще вы сдаете квартиру официально, поэтому будете платить налог на доход. Но даже с учетом этого доходность получается выше. А еще сверху можно зарабатывать на рекомендации экскурсий за процент. Некоторые гости оставляют чаевые.

Считайте и пробуйте!

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

Халва6% кэшбэк у партнеров (Пятерочка, Metro, Перекресток, Карусель, Юлмарт, МВидео, Бургер Кинг, Татнефть, Лукойл и т.д, более 140 тысяч магазинов) и 2% на все траты при оплате собственными средствами через Samsung / Google / Apple Pay. По карте 7% на остаток. Для получения таких условий достаточно делать 5 покупок на общую сумму 10 тыс. руб. в расчетный период. Карта абсолютно бесплатная.

«Польза» от Home Credit Bank — 3% кэшбэк на АЗС, путешествия, кафе и рестораны и 1% на все траты (в том числе мобильная связь, коммуналка и тп). По карте 7% на остаток, если тратить от 5000 руб. в отчетный период. Карта бесплатная, если тратить от 5000 рублей в месяц или хранить не менее 10 тыс. руб.

Тинькофф Black — 5% по трем повышенным категориям, которые можно выбирать каждый квартал. Попадаются очень удачные. Карта стоит 99 руб в месяц либо бесплатно, если на остатке от 30 тыс. руб или есть вклад на 50 тыс. руб.

Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом

Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.

Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад. По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%). «Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.

«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.

Рантье с ипотекой

Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.

Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.

Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.

Читайте так же:  Как супругам оформить общую квартиру какой способ лучше

«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.

В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.

Депозит или квартира

В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.

«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.

Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она. Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт). Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.

Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.

Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.

Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.

Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен. «Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

2016

2017

2018

Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)*

Выгодно ли получать пассивный доход от сдачи квартиры — упрямые факты

Получать прибыль, инвестируя в финансовые инструменты на фондовых рынках, достаточно сложно. Такой пассивный заработок требует знаний, умений и, наконец, решительности.

Сдать квартиру в аренду сумеет кто угодно — была бы в наличии жилплощадь. Только вот стоит ли овчинка выделки?

Непростая участь арендодателя

Главная проблема, с которой сталкивается профессиональный арендодатель — высокое вложение на начальном этапе и низкая ликвидность впоследствии. Генеральный директор компании DNA Realty Антон Белых говорит (см. «Пассивный доход: участь арендного бизнеса сегодня», Квадрум-медиа):

Покупка новой квартиры на данный момент для сдачи в аренду — дело, совсем не похожее на бизнес. Если раньше сроки окупаемости таких вложений составляли 12 – 17 лет, то сейчас они выросли до 17 – 25 лет. Иными словами, речь идёт о доходности 4 – 7% годовых — такой процент доходности можно получить, разместив деньги на депозите в любом крупном и надёжном банке или нескольких банках, чтобы попасть под систему страхования вкладов.

Мало того, что расходы окупятся не скоро; за прошедшее время объект может ещё и потерять в цене.

Жильцы бывают разные: одни люди станут относиться к чужому имуществу бережнее, чем к своему, а другие будут вести себя по принципу «после нас хоть потоп». Кстати, о потопах и других коммунальных катастрофах. Квадратные метры в многоквартирном доме — это ещё и определённая ответственность по отношению к соседям. Последствия любых проступков нанимателей вынужден разгребать собственник помещения.

Как вложить меньше, а получить больше? И — побыстрее?

Допустим, вы попытаетесь проявить предприимчивость на этапе покупки квартиры — постараетесь найти недооценённый объект или вложитесь в долевое строительство. Стоимость недвижимости снизится, но не принципиально. Кроме того, вам придётся иметь дело с рисками. Низкая цена иногда имеет под собой неочевидные объективные причины, а долевое строительство подчас затягивается на десятилетия.

Хорошо. Пробуем выгадать на размере арендной платы. Её удастся повысить, если сдавать жильё посуточно. Доходность составит не 4-7%, а хотя бы 8-9%. Однако прибыль будет куда менее пассивной — вам придётся часто отвечать на телефонные звонки, встречаться с арендаторами, регулярно вкладываться в ремонт и заниматься уборкой.

Сколько ни крути, способа быстро и эффективно окупить вложения в жилую недвижимость нет.

Сдача некоммерческого помещения имеет смысл, когда:

  • оно уже есть и его нужно сохранить на будущее — например, для подрастающего ребёнка;
  • квартиру удобно приобрести про запас как ценную собственность на случай кризиса.

Отдельно стоит говорить о счастливчиках, которым по стечению обстоятельств достались квадратные метры в хорошем районе Москвы или хотя бы Санкт-Петербурга. Столичную недвижимость удастся сдать по сравнительно высокой цене. Обитателя мегаполиса такие доходы не прокормят, но где-нибудь в глубинке они станут очень существенной прибавкой к основному заработку.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Сегодня о рынке недвижимости существует множество мифов. Кто-то уверен, что все дешевеет и недвижимость никому не нужна. Кто-то, напротив, полагает, что стоит ему купить однушку в Подмосковье — и можно не работать всю оставшуюся жизнь. На самом деле истина, как обычно, посередине. Расскажу о том, какой доход могут принести разные типы недвижимости, которые частные инвесторы покупают, чтобы зарабатывать на аренде.

Квартира в долгосрочную аренду в Москве и Подмосковье

Квартира в Москве в посуточную аренду

Намного большую доходность в столице можно получить, если сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Отели в Москве стоят дорого, а путешественники ищут, где комфортнее и дешевле. Для таких туристических целей подходит жилье не только в центре, но и на окраине — на «Щелковской» или в Бутово. Выручить за постой можно от 1,5 тысячи рублей за человека в сутки (в туристических районах цена таких предложений начинается от 3 тысяч рублей за человека в сутки). Как правило, посуточная аренда способна удвоить или даже утроить доход арендодателя. Правда, на него ложатся и все заботы отельера: он должен обеспечить постояльцев всем необходимым, включая посуду и чистое белье, думать об уборке. Все было бы хорошо, если бы не одно «но». Краткосрочную аренду в жилых домах могут вскоре запретить или ограничить. Считается, что постояльцы таких частных гостиниц мешают соседям: шумят, путают звонки, гремят чемоданами или курят на лестничной клетке.

Так называемый закон «О хостелах» уже прошел первое чтение в Госдуме. И в нынешней версии законопроекта такой вид деятельности частным лицам запрещен.

Квартира или студия у моря

Сдача в аренду квартир и апартаментов у моря в России приносит собственникам примерно такой же доход, как и владельцам аналогичной недвижимости в европейских странах, даже иногда чуть больше. Ставки на однокомнатные квартиры у моря в Сочи в июне начинаются от 2–2,5 тысяч рублей за сутки, в июле — августе — от 3–3,5 тысячи рублей в сутки. Аренда качественного жилья с хорошим ремонтом и техникой может приносить собственнику 200–400 евро в неделю. Предложений о продаже недвижимости в Сочи очень много, а стоимость студий, апартаментов и небольших квартир значительно ниже, чем в Москве. Купить скромный вариант в новостройке не очень близко к морю можно за миллион-полтора. На вторичном рынке однокомнатные квартиры в Сочи в среднем стоят чуть больше 3 млн, двухкомнатные – около 5,6 млн рублей.

Читайте так же:  Возврат денежных средств за непоставленный товар

В своих рекламных объявлениях о продаже некоторые риелторы обещают, что окупить стоимость недорогой инвестиционной недвижимости, сдавая ее туристам, можно чуть ли не за полгода. Это не так. Средние ставки долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городе – меньше 25 тысяч, двухкомнатных – 43 тысячи рублей в месяц. Получается, что средняя доходность несколько выше московской — около 9% годовых без учета простоя и налогов.

Краткосрочная аренда недвижимости туристам приносит больший доход, но, как правило, возможна лишь 4–5 месяцев в году. Если инвестор живет в другом регионе, нужно будет нанять персонал, который принимал бы жильцов, проводил уборку, докупал необходимое имущество в случае порчи или кражи. Чаще всего недвижимость под сдачу в аренду в сезон приобретают те, кто часто бывает на юге России и использует ее в том числе для себя, приезжая отдыхать в несезон. Кстати, на курортную недвижимость пресловутый законопроект «О хостелах» тоже распространяется.

Коммерческое помещение под магазин

Коммерческая недвижимость значительно доходнее жилой. Владелец торговой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге или крупном городе-миллионере может вполне рассчитывать на доходность, измеряемую двузначными цифрами. В частности, сейчас большинство объектов торговой недвижимости в столице продаются по цене, обещающей новому владельцу доход около 10% годовых. Представляя себе инвестора, готового приобрести торговую недвижимость в столице, мы часто думаем, что речь идет о человеке, способном выложить за большое помещение или целый торговый центр миллионы долларов. Тем не менее приобрести можно и бывшую двух- или трехкомнатную квартиру на первом этаже, переведенную в нежилой фонд. Стоимость такого коммерческого помещения всегда дороже, чем квартира, процентов на пятнадцать.

Сдавать такие помещения можно аптекам, маленьким магазинам, мастерским и т. д. Как правило, для ведения такого арендного бизнеса инвестор создает ИП, чтобы заниматься всеми вопросами содержания недвижимости и ее аренды. Доходность такого бизнеса может составить более 10–15% годовых. В то же время, как показывают опросы, наибольшее количество небольших торговых помещений на первых этажах зданий приобретаются небольшими компаниями для себя. Число инвесторов, которые покупают такие объекты для сдачи в аренду, не так уж и велико. Проблема в том, что подобный бизнес требует специальных знаний, нужно учитывать требования арендаторов к электрическим мощностям, безопасности, иметь различные сертификаты. Необходимо также уметь работать с арендаторами, ведь мелкий бизнес (а именно он, как правило, арендует такие помещения) — арендатор непростой, часто просит об отсрочках платежа и всегда надеется, что уговорит владельца снизить цену.

Коммерческое помещение под офис

Офисная недвижимость буквально еще недавно была лидером российского рынка недвижимости по объемам инвестиций. Здания и помещения офисных центров выкупают инвесторы под сдачу в аренду, часть российских и даже зарубежных компаний выкупают офисные помещения для себя. Офисы – это доходно, прибыль с качественной сдаваемой площади может в моменте достигать и 30% годовых (если вся площадь в аренде по среднерыночным расценкам или чуть дороже). В тоже время, как правило, инвесторы крайне редко выкупают под офисы совсем небольшие объекты недвижимости, как в это происходит на рынке торговой недвижимости. Под небольшое офисное пространство, скажем на первом этаже жилого дома, сложно найти арендатора, ведь у разных компаний-арендаторов абсолютно разные предпочтения по площадям. Как правило, инвесторы приобретают минимум один-два этажа какого-либо офисного центра, в которых и «нарезают» помещения под нужды конкретных арендаторов. Для этого требуются уже сотни миллионов рублей, а занимаются таким бизнесом, как правило, профессиональные инвесторы. Средняя доходность офисных помещений в Москве составляет сейчас примерно 6-10% в год.

Доля в краудфандинговом проекте

Заниматься арендным бизнесом сегодня можно, не приобретая в собственность целую квартиру или объект коммерческой недвижимости. Есть и другой вариант — краудфандинговая площадка недвижимости, где объект недвижимости можно купить совместно с другими инвесторами. Краудфандинг недвижимости позволяет частным лицам приобретать доли в коммерческих объектах. По большей части здесь представлена торговая недвижимость, стоимостью более 150 млн рублей. Доходность на площадке составляет, как правило, более 10% годовых. Участвовать в краудфандинговом проекте можно даже с небольшой суммой, которой не хватит для покупки собственной квартиры, а тем более — доходной коммерческой недвижимости. При этом доход инвестора будет пассивным, так как обслуживать коллективную собственность будет специальная управляющая компания, которая и сдает объекты в аренду, перечисляя инвестору доход.

Узнайте: какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход?

— В настоящее время инвестиции в недвижимость (ни в дилерские, ни в рентные операции) в среднем по рынку не окупаются. Например, приобретение квартиры на вторичном рынке Москвы с целью последующей перепродажи (например, через год) в 2014 году приносило около 15%, в 2015-м отрицательный доход (убыток) составлял 10–15%, сейчас доходность такой операции близка к нулю.

При сдаче квартиры в аренду в 2014 году доходность рентных операций была не выше 5%, теперь она снизилась до 3%. Но это в среднем по рынку, можно найти ниши, где доходность выше. А главное — оценки по состоянию на сегодня. Через десять лет, надеюсь, рынок недвижимости восстановится — и доходность инвестиций вырастет до приемлемых значений.

Смогут ли принести доход инвестиции в жилье, зависит от состояния активов будущего пенсионера:

1) если он располагает свободными денежными средствами и готов их заморозить на десять лет, то именно сейчас, когда цены находятся на нижнем уровне, целесообразно вложиться в приобретение недвижимости в надежде, что через десять лет она будет приносить приличный доход;

2) если такими средствами клиент не располагает либо находит альтернативный вариант инвестирования, то в настоящее время инвестировать в недвижимость нецелесообразно;

3) если клиент уже имеет в собственности квартиру, офис или торговое помещение, которое он может сдавать в аренду, то продавать его сегодня не стоит. Нужно сдавать в аренду, а вопрос о продаже либо продолжении аренды решать не ранее чем через десять лет, когда прояснится обстановка на рынке и можно будет спрогнозировать доходность той или иной операции в условиях последующего десятилетия.

— В современной России недвижимость часто рассматривается в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. Это происходит во многом из-за того, что до последних нескольких лет цены на жилье постоянно росли — и сложилась иллюзия, что так будет всегда: даже если в какой-то момент цены просядут из-за очередного кризиса, они затем отыграют падение и продолжат приносить прибыль.

К тому же у многих остается ощущение того, что недвижимость — надежный материальный актив, который всегда нужен и востребован. Однако в последнее время стало понятно, что это не совсем так. Если сравнивать с пиковыми значениями до кризиса 2008 года, то в долларах цены на жилье упали на 54% (с $6 тыс. за 1 кв. м), а с момента восстановления после предыдущего кризиса в 2012–2013 годах — на 44% (с уровня в $5 тыс. за 1 кв. м). С начала 2015-го цены на жилье в Москве снижаются и в рублях — в общей сложности на 16% (с 200 тыс. до 168 тыс. руб. за 1 кв. м). При этом последнее снижение нельзя назвать краткосрочной коррекцией, вызванной кризисом. Эта тенденция сохраняется, и пока предпосылок для роста цен не наблюдается.

Читайте так же:  Как происходит признание права собственности на гараж через суд и как выносится решение

Таким образом, вариант с покупкой квартиры сейчас и ее перепродажей на пенсии вряд ли можно назвать целесообразным. Даже если цены стабилизируются и начнется новый рост, он уже никогда не будет таким, как в прошлом, когда жилье дорожало на десятки процентов в год.

Аренда, в свою очередь, тоже не слишком привлекательна даже в качестве консервативной инвестиции. Прибыль от нее сейчас составляет около 3–4% в год, это хуже банковского депозита, который во всем мире считается самым низкодоходным, но надежным сбережением. Даже в крупных надежных банках обычный вклад может приносить 5–7% годовых. Конечно, на сдаче в аренду коммерческих помещений можно заработать больше, однако на этом рынке отмечается затоваренность, много офисных и торговых площадей пустует. Для непрофессионального инвестора это сложный рынок, на котором высок риск ошибиться с выбором объекта для инвестиций.

Таким образом, если рассуждать рационально, недвижимость сейчас не лучший объект для пенсионных инвестиций. Однако люди все равно продолжают рассматривать московские квартиры как задел на пенсию — все же эмоционально многим из них спокойнее, когда есть квартира, которую всегда можно сдать и получить прибавку к пенсии.

— Доход будет, но при покупке жилой недвижимости окупаемость произойдет за 17–20 лет. То есть это возможность как минимум сохранить деньги в квадратных метрах. При наличии свободных средств алгоритм достаточно простой — приобретаем квартиру за 5 млн руб., через два года, после сдачи новостройки, зарабатываем на аренде 30–35 тыс. руб. в месяц минус налоги. С точки зрения дохода депозиты выгоднее.

Если анализировать коммерческий сегмент, то здесь инвестор, планирующий обеспечить себя доходом, может рассмотреть два интересных направления. Первое — приобретение гостиничных номеров в среднем из расчета до 5,5 млн руб. Номер будет приносить 12–14% годовых. Впервые такую практику начали вводить в Дубае, но и у нас подобные предложения уже есть.

Второе — можно рассмотреть офисные помещения. Но здесь мы рекомендуем обращать внимание только на новые и заполненные центры: лучше купить дороже, но быть уверенными в том, что БЦ заполнится. Также перспективна торговля, при этом следует с осторожностью рассматривать встроенно-пристроенные рестораны на первых этажах: есть ряд ограничений, которые вносят корректировки в бизнес и способствуют снижению выручки.

— На данный момент приобретать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, совершенно невыгодно. В условиях постоянного снижения цен на недвижимость и падения арендных ставок покупать квартиру и делать там ремонт для посторонних людей экономически нецелесообразно. В лучшем случае через 20 лет при условии постоянной сдачи удастся вернуть потраченные средства, а потом дом морально устареет и избавиться от такого объекта будет непросто. Если учесть все риски арендного бизнеса, в том числе потенциальные сложности с арендаторами, возможные траты на ремонт и неизбежные — на налоги, то получится, что сил и нервов на содержание такой квартиры будет затрачено непропорционально ее цене. Я всегда советую своим клиентам: перед покупкой квартиры подумайте, что вы будете делать с таким объектом дальше. Если просто купить квартиру и никак ее не использовать, то даже выйти в ноль не получится: квартиры и сейчас дешевеют, а что будет с рынком через 20 лет, предсказать невозможно. Зато дом точно устареет.

Для того чтобы такие инвестиции окупились, должно совпасть сразу несколько параметров. В идеале инвестировать в недвижимость надо на растущем рынке. Конечно, всегда будут интересны хорошие квартиры в знаковых домах Москвы — например, в сталинских высотках, в доме на Серафимовича, 2. Также интересны и просто хорошие, качественные дома в центре столицы — и если рядом нет площадок под застройку, потому что квартиры в новостройках будут конкурировать с вашей. Однако сумма, необходимая для покупки такого эксклюзивного объекта, вряд ли доступна рядовому москвичу и тем более пенсионеру. Покупать же обычную квартиру в простой «панельке» бессмысленно, инвестиционной ценности она не представляет. Как я уже говорила, в лучшем случае получится выйти в ноль, но денежные потери, скорее всего, будут существенными.

[1]

Без знаний получить прибыль с коммерческой недвижимости невозможно. Поэтому самое лучшее, что можно сделать для получения некой выгоды сейчас, это максимально диверсифицировать средства — например, использовать сразу несколько банковских инструментов с разной степенью риска и доходности, держать сбережения в разных валютах. Однако это точно так же требует финансовой грамотности, которой нам, к большому сожалению, не хватает. На данный момент советую просто улучшать свои жилищные условия, если есть такая возможность.

— Инвестировать в жилье с целью сдачи в аренду, конечно, можно, несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости. Сегодня разница от положения дел 10–15 лет назад в том, что нынешний ликвидный объект найти сложнее из-за огромного объема предложения, в котором далеко не каждый жилой комплекс или квартира подойдут для сдачи в аренду. Ликвидный жилой комплекс для будущего арендного бизнеса должен располагаться в шаговой доступности от метро (не больше 10 минут), сравнительно недалеко от центра (как минимум в пределах МКАД, а чем ближе к Кольцевой линии метрополитена, тем лучше). Торговый центр, социальная инфраструктура, спортивные объекты, парки — чем ближе, тем ликвиднее жилье в таком окружении. Бюджет покупки должен быть минимальным, поэтому оптимальным вариантом станет студия до 30–35 кв. м. в комплексе апартаментов. Подойдут объекты с не лучшими видовыми характеристиками и другими недостатками, которые не имеют особого значения для арендатора, но существенно ниже в цене, чем другие предложения в комплексе.

Обратить внимание необходимо прежде всего на апартаменты с отделкой от застройщика — ремонт собственными силами в любом случае окажется дороже, чем у девелопера, а это снизит доходность. Идеальный вариант — меблировка, то есть жилье под ключ. Таким образом будущий инвестор удачно выделится на фоне массы подобных предложений от других застройщиков без ремонта и меблировки. Если вам удастся подобрать столь удачный объект (а такие на рынке сегодня есть), то только за счет капитализации в период его строительства и после сдачи вы окупите порядка 20–30% своих инвестиций.

Так или иначе, миграция в Москву будет продолжаться. В столицу переезжают молодые и перспективные жители из регионов, и им требуется жилье. Главная характеристика их жизненного уклада — мобильность, которая связана прежде всего с домом у метро, но в то же время по доступной цене. Учитывая переоцененность многих объектов первичного и вторичного рынков, выиграют те инвесторы, которые будут сдавать в аренду самые недорогие из ранее приобретенных активов — небольшие апартаменты студийного формата, идеально подходящие для проживания одного-двух человек без детей. Инвестор такого объекта сможет предложить более выгодную арендную ставку и остаться в плюсе, чего не скажешь об обладателях более дорогих и больших квартир вторичного рынка. Доходность по таким апартаментам достигнет 8–12% годовых. Во всяком случае стабильный пассивный доход на пенсии арендная квартира вам обеспечит.

Видео (кликните для воспроизведения).

Коммерческая аренда — более сложный бизнес. Необходимо ориентироваться в ситуации в той отрасли, на арендаторов из которой вы нацелены (магазины, общепит, офисы и т. п.). Положение дел с коммерцией сегодня непростое, поэтому более оптимальный, понятный обычному человеку и предсказуемый вариант для инвестиций — жилая недвижимость.

Источники


  1. Поставка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 537 c.

  2. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.

  3. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
Узнайте какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here